ホテルやゲストハウス（ホステル）の事業計画書では、想定する稼働率と客室単価の根拠を示す必要があります。客室売上は客室数×営業日数×稼働率×平均客室単価（ADR）で計算でき、ここが甘いと返済計画も損益分岐点もすべて崩れます。この記事では、観光庁の施設タイプ別稼働率を使った前提の検証方法、日本政策金融公庫の創業計画書の書き方、2026年5月に通知が出た建築基準法の適合確認まで、計画書に書くべき内容を順に整理します。
まとめ：ホテル開業の事業計画書の要点
- 売上計画は「客室数×365日×稼働率×ADR」で組み、稼働率は観光庁の施設タイプ別実績（2025年：ビジネスホテル75.3%、簡易宿所29.6%）と比べて根拠を示す。
- ゲストハウス・ホステルの営業種別は、名称ではなく構造・設備と営業形態で決まる。簡易宿所の計画では同種施設の実績を参照し、客室稼働率とベッド稼働率を区別する。
- 固定費と1室あたり変動費から損益分岐稼働率を計算し、想定稼働率との差（安全余裕）を計画書に書く。
- 公庫の新規開業資金の上限は7,200万円。自作の計画書で創業計画書に代えられるが、9項目の内容は網羅する。
- 既存の住宅や共同住宅を転用する場合、2026年5月28日の通知で、200平方メートル以下でも建築士による建築基準法適合の証明書を求められる。許認可の期間は開業日と運転資金に直結する。
以下、施設の種別を決めるところから、売上・費用・返済・許認可の順に見ていきます。
ホテルと簡易宿所で変わる計画書の前提
旅館業法第2条は、旅館業を「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3種に分けています。1泊単位で客を泊めるホテル・旅館は「旅館・ホテル営業」、ドミトリー（相部屋）中心のゲストハウスやホステル、カプセルホテルは「簡易宿所営業」で許可を取るのが一般的です。どちらで申請するかによって、構造基準や稼働率の目安、融資額の規模が変わります。計画書の冒頭で種別を明記してください。
| 項目 | 旅館・ホテル営業 | 簡易宿所営業 | 住宅宿泊事業（民泊） |
|---|---|---|---|
| 根拠 | 旅館業法（許可） | 旅館業法（許可） | 住宅宿泊事業法（届出） |
| 客室の基準 | 1室7平方メートル以上（寝台は9平方メートル以上） | 客室延床33平方メートル以上 | 住宅であること |
| 営業日数 | 制限なし | 制限なし | 年180日以内 |
| 2025年稼働率 | 旅館38.2%〜ビジネス75.3% | 29.6% | （観光庁統計の区分外） |
2018年6月15日施行の改正で、ホテル営業10室・旅館営業5室という最低客室数の基準は廃止されました。現在は数室の小規模ホテルでも「旅館・ホテル営業」で許可を取れます。簡易宿所の33平方メートル基準も、申請上の宿泊者数を10人未満とする場合は「3.3平方メートル×宿泊者数」まで下がります（旅館業法施行令第1条第2項）。たとえば定員8人のゲストハウスなら、客室延床は26.4平方メートル以上です。年180日の営業日数上限がある民泊で計画を立てる場合は、民泊開業の事業計画書の記事を参照してください。
客室数×稼働率×ADRで組む売上計画
RevPAR・ADR・稼働率の計算式と試算例
宿泊業の売上計画は、次の3指標で表します。
- 客室稼働率＝販売客室数÷販売可能客室数
- ADR（平均客室単価）＝客室売上÷販売客室数
- RevPAR（販売可能客室1室あたり売上）＝客室売上÷販売可能客室数＝ADR×客室稼働率
30室・ADR9,000円の宿泊特化型ホテルを例に、稼働率を1年目60%、2年目68%、3年目72%と置くと、客室売上は次のようになります（数字は計算例で、特定地域の相場ではありません）。
| 年度 | 販売可能室数 | 稼働率 | 販売室数 | RevPAR | 客室売上 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 10,950室 | 60% | 6,570室 | 5,400円 | 5,913万円 |
| 2年目 | 10,950室 | 68% | 7,446室 | 6,120円 | 6,701万円 |
| 3年目 | 10,950室 | 72% | 7,884室 | 6,480円 | 7,096万円 |
販売可能室数は「30室×365日」です。料飲や駐車場の売上がある場合は、客室売上とは別の行に分けて書きます。混ぜてしまうと、ADRの妥当性を審査側が検証できなくなります。月次の計画では繁忙期と閑散期でADRと稼働率の両方を変え、12か月の合計が年間計画と一致することを確認します。
観光庁の施設タイプ別稼働率による売上前提の検証
稼働率の前提には、観光庁「宿泊旅行統計調査」の施設タイプ別の実績値を根拠として添えます。2025年の年間値（確定値・2026年7月6日公表）は次のとおりです。
| 施設タイプ | 客室稼働率（2025年） |
|---|---|
| ビジネスホテル | 75.3% |
| シティホテル | 74.1% |
| 全体 | 61.6% |
| リゾートホテル | 56.9% |
| 旅館 | 38.2% |
| 簡易宿所 | 29.6% |
注意したいのは、ビジネスホテルの75.3%と簡易宿所の29.6%の間に2.5倍の開きがあることです。簡易宿所の客室稼働率を70%台とするなら、全国の同指標29.6%との差を説明します。ドミトリー型は客室単位でなくベッド単位で売るので、「販売可能ベッド数×営業日数×ベッド稼働率×販売ベッド1泊あたり平均単価」で組みます。ベッド稼働率は客室稼働率と分母が違うため、29.6%とは直接比較できないことを注記しておきます。
需要側の数字では、2025年の延べ宿泊者数は6億6,111万人泊で、このうち外国人が1億7,992万人泊（27.2%）でした。日本人は前年比2.7%減、外国人は9.4%増です。JNTOの確定値でも、2025年の訪日外客数は4,268万3,301人（前年比15.8%増）です。インバウンドを主なターゲットにするなら、全国の数字ではなく、出店する都道府県の外国人比率を宿泊旅行統計の都道府県別表から引いて示します。都道府県別の値は同じ調査の集計表に載っています。
初年度の立ち上がりと季節変動の置き方
開業直後は口コミやOTA（オンライン旅行予約サイト）経由の集客が十分でない可能性があるため、既存施設と同じ稼働率に届かない場合も試算します。上の試算で1年目を60%に抑えたのは、そのためです。初年度の稼働率は地域の同種施設の実績を比較基準とし、予約獲得状況や販売計画から設定します。実績を上回る想定には、その根拠も明記します。季節変動は、宿泊旅行統計の月別値で地域の繁閑の波を確かめてから月次計画に反映させます。
初期投資・運営費と損益分岐稼働率
初期投資の内訳と資金計画表
初期投資は「物件（土地・建物の取得費または保証金）」「建築・改修工事」「FF&E（家具・什器・備品）」「システム（PMS・予約エンジン・サイトコントローラー・鍵）」「開業前費用（採用・研修・広告・許認可）」「運転資金」に分けて、それぞれ見積書の金額を資金計画表に転記します。日本政策金融公庫の2025年度新規開業実態調査では、全業種の開業費用は平均975万円、中央値600万円でした。ホテルの新築・取得費は、全業種の平均値から推定せず、対象物件の価格と工事見積書をもとに積み上げます。どの資金をどこから調達するかは、後述の融資章で整理します。
システム費は見落とされやすい費目です。客室管理のPMSと予約の受け皿をどう組み合わせるかで、初期費用と月額費用の両方が変わります。選び方はホテル管理システム（PMS）の機能と移行・連携の判断基準とホテル予約システムの機能・料金とOTA・PMS連携にまとめています。
固定費と変動費の分け方
損益分岐点を出すには、運営費を2つに分けます。
| 区分 | 主な費目 | 計画書での置き方 |
|---|---|---|
| 固定費 | 人件費（正社員）・賃料・減価償却・支払利息・保険・システム月額 | 年額で積み上げる |
| 変動費 | 清掃委託・リネン・アメニティ・OTA手数料・決済手数料・水道光熱の一部 | 販売1室あたりの単価で置く |
OTA手数料と決済手数料は、売上に対する率で契約します。販売チャネルの構成比（自社サイト経由とOTA経由の割合）を計画書に書いておくと、1室あたり変動費の根拠になります。人件費はシフトの組み方で固定費にも変動費にもなるので、正社員は固定費、稼働に応じて増減させるパート・アルバイトと外部委託は変動費に分けます。人件費率の目安の出し方は人件費率の計算式と業種別の目安で解説しています。
損益分岐稼働率の計算手順
損益分岐稼働率は、次の式で求めます。
損益分岐稼働率＝年間固定費÷｛（ADR−1室あたり変動費）×販売可能室数｝
先ほどの30室の例で、年間固定費を4,000万円、1室あたり変動費を2,000円と置きます。1室売れるごとに残る額は9,000円−2,000円＝7,000円です。この試算では変動費を一定としますが、実際の値下げ試算ではOTA・決済手数料など売上に連動する費用も再計算します。4,000万円を回収するのに必要な販売室数は約5,714室で、これを販売可能室数10,950室で割ると、損益分岐稼働率は約52.2%になります。1年目の想定60%との差は約8ポイントです。計画書には、この安全余裕と「稼働率が何%まで下がると赤字か」を書きます。審査で聞かれるのは、想定どおりに進んだ場合よりも、下振れしたときに持ちこたえられるかどうかだからです。
同じ計算をADRを1割下げた8,100円で行うと、1室あたりの残りは6,100円になり、損益分岐稼働率は約59.9%まで上がります。固定費と1室あたり変動費が一定なら、ADRの低下は損益分岐稼働率を押し上げ、想定稼働率の低下は損益分岐稼働率との余裕を縮めます。値下げで稼働率を取りに行く計画は、この数字で妥当かどうかを確かめてください。
返済原資と3年分の収支計画
融資の返済は、損益計算書の利益ではなく、手元に残る現金から行います。借入金の元金返済の原資の簡便な目安は「税引後利益＋減価償却費」で、この合計が年間の元金返済額を上回っていることを3年分の収支計画で示します。ホテルは建物・設備の減価償却費が大きく、会計上は赤字でも現金は回っている年が出ます。逆に、利益は出ていても元金返済で現金が足りなくなる年もあります。収支計画とは別に、資金繰り表（月次のキャッシュフロー）を付けます。
OTA経由の売上は、宿泊日から入金まで時間がかかる契約があります。開業から数か月は、入金が支払いに追いつかない前提で運転資金を積んでおきます。エクセルで収支計画・資金繰り表を作る場合のシート構成はエクセルで事業計画書を作成する手順と必要シートが参考になります。
宿泊税がかかる自治体では、宿泊税は売上に含めません。宿泊者から預かって納める税なので、客室売上とは別に扱います。税額は自治体ごとに大きく異なり、2026年9月時点で東京都は1人1泊1万円未満は非課税、1万円以上1万5,000円未満は100円、1万5,000円以上は200円です。京都市は2026年3月1日から5段階になり、10万円以上の宿泊では1万円です。ADRの設定は、宿泊税を上乗せした後の支払総額で競合と比べます。東京都では2027年4月1日から宿泊料金の3%（1人1泊13,000円未満は非課税）となり、簡易宿所・民泊も課税対象に加わるため、開業日と宿泊日に応じた制度で試算します。
日本政策金融公庫と民間金融機関に出す計画書の違い
公庫の創業計画書9項目
公庫の「新規開業・スタートアップ支援資金」の融資限度額は7,200万円です。2024年度の見直しで、無担保・無保証人で利用する場合の「創業資金総額の10分の1以上の自己資金」という要件はなくなりました。ただし、自己資金の額は計画の本気度と返済余力の材料として見られます。同じ実態調査では、開業時の資金調達額の平均1,219万円のうち、自己資金は平均279万円（22.9%）でした。
公庫の創業計画書の様式は、次の9項目です。
- 1 創業の動機／2 経営者の略歴等／3 取扱商品・サービス
- 4 従業員／5 取引先・取引関係等／6 関連企業
- 7 お借入の状況／8 必要な資金と調達方法／9 事業の見通し（月平均）
様式には「この書類に代えて、お客さまご自身が作成された計画書をご提出いただいても結構です」とあります。自作の計画書で出す場合も、この9項目の答えは漏らさないでください。ホテル・ゲストハウスでは「3 取扱商品・サービス」に客室タイプ別の室数・定員・ADRを、「5 取引先」に販売チャネル（自社サイト・OTA・旅行会社）と清掃・リネンの委託先を書くと、売上と費用の根拠がつながります。「2 経営者の略歴等」では、宿泊業での勤務経験や、フロント・予約管理・レベニュー管理のどれを担当したかを具体的に書きます。
限度額を超える規模の資金調達
建物を取得・新築するホテルでは、投資総額が公庫の限度額7,200万円を超えることがあります。その場合は、民間金融機関の融資や、公庫と民間の協調融資を組み合わせます。民間向けの事業計画書では、創業計画書の9項目に加えて、借入期間に対応した収支計画・返済計画、GOP（営業総利益）、投資額に対する利回り、担保評価に必要な物件資料を、提出先の指定に合わせて用意します。所有と運営を分ける場合（物件を保有し、運営会社に委託する等）は、契約形態と手数料の計算方法も書きます。
許認可と立地の確認を計画書に書く理由
用途地域と2026年5月の建築基準法適合確認通知
ホテル・旅館は、建築基準法別表第二により、建てられる用途地域が限られます。第一種住居地域では用途部分の床面積3,000平方メートル以下まで、第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域では面積の上限なく建築できます。低層住居専用・中高層住居専用・田園住居・工業・工業専用の各地域では、原則として建てられません。自治体の条例や地区計画で、さらに制限がかかる場合もあります。
既存の建物を転用する計画では、2026年5月28日付の厚生労働省・国土交通省の連名通知（健生衛発0528第1号・国住指第164号）に注意が必要です。一戸建て住宅や共同住宅をホテル・旅館（簡易宿所を含む）に用途変更する場合、旅館業の許可時に保健所が次の書類を求めるよう、自治体に通知されました。
- 用途変更する床面積の合計が200平方メートルを超える場合：用途変更に係る確認済証
- 200平方メートル以下の場合：建築基準関係規定に適合している旨の建築士による証明書
用途変更部分が200平方メートル以下なら用途変更に係る建築確認は不要ですが、改修工事に係る建築確認の要否は別途判断します。この通知の後は、建築士に適合の調査と証明を依頼する費用と期間を、初期投資とスケジュールに入れておく必要があります。
消防設備と許可までのスケジュール
ホテル・旅館・簡易宿所は、消防法施行令の別表第一で（5）項イに区分されます。延べ面積にかかわらず自動火災報知設備の設置が必要で、収容人員が30人以上になると防火管理者の選任と消防計画の届出も必要です。小規模なゲストハウスでも自動火災報知設備は必須なので、改修費に入れておきます。消防法の点検・報告の義務は消防法の点検と報告の義務で整理しています。
許可までの流れと期間は自治体ごとに違います。広島市の「旅館業の手引」（令和8年3月）では、保健所への事前相談、標識等の設置と20日以上の経過、事前審査願の提出（審査済書の交付まで標準30日、補正期間を除く）、建築確認と消防署への事前相談を経て、新築では検査済証、用途変更手続きを伴う建物では工事完了届の提出を確認できる書類などを用意し、消防法令適合通知書とともに営業許可を申請します。申請手数料は22,000円で、営業許可申請後も許可証交付まで標準30日（補正期間を除く）を見込みます。学校や児童福祉施設などの周囲110メートル以内では、関係機関への意見照会も入ります。
計画書にこの工程を書く理由は、許可が1か月遅れると、その月の売上がゼロのまま家賃・人件費・借入の返済だけが出ていくからです。開業日は許可の取得時期から逆算して決め、遅延した場合の運転資金も資金計画に入れておきます。
審査で指摘されやすい計画書の弱点
ホテル・ゲストハウスの計画書で、根拠を問われやすい箇所は決まっています。
- 稼働率を全国平均の61.6%や、ホテルの数字のまま置いている（簡易宿所なら29.6%が全国実績）。
- ADRを近隣のピーク時の料金から取っており、年間平均になっていない。
- OTA手数料・決済手数料・リネン費が変動費に入っていない。
- 宿泊税を売上に含めている、または料金比較で考慮していない。
- 開業日を許可の取得時期と結び付けず、遅延したときの運転資金がない。
- 用途変更の確認済証や建築士の証明書の費用・期間が入っていない。
稼働率・ADR・費用の前提をそれぞれ変え、利益と資金残高への影響を比べます。特に損益分岐稼働率に近い計画では、数ポイントの違いが黒字と赤字を分けます。地域の実績値と自施設の想定を並べた表を1枚入れるだけで、審査での説明がしやすくなります。
よくある質問
ホステルやゲストハウスの事業計画書は、ホテルと何が違いますか？
相部屋中心の施設は簡易宿所営業が一般的ですが、許可の種別は構造・設備と営業形態で決まります。2025年の全国の客室稼働率は、簡易宿所が29.6%、ビジネスホテルが75.3%です。ドミトリー型の宿泊売上は、販売可能ベッド数×営業日数×ベッド稼働率×販売ベッド1泊あたり平均単価で計算します。
ホテル開業の事業計画書はテンプレートで作れますか？
作れます。公庫の創業計画書の様式（9項目）を使うか、自作の計画書で代えることもできます。どちらの場合も、客室数・稼働率・ADRの前提と根拠、損益分岐稼働率、資金繰り表は別紙で付けるのが実務的です。
ホテルの客室稼働率は何%で計画すればよいですか？
公的な基準はありません。観光庁の宿泊旅行統計で出店地域と施設タイプの実績値を確認し、自施設の販売計画に照らして設定します。初年度は集客が遅れる場合の下振れも試算します。損益分岐稼働率との差（安全余裕）も合わせて示します。
日本政策金融公庫でホテル開業資金はいくらまで借りられますか？
新規開業・スタートアップ支援資金の融資限度額は7,200万円です。これを超える規模では、民間金融機関の融資や協調融資を組み合わせます。
住宅を改装してゲストハウスにする場合、建築確認は必要ですか？
用途変更する床面積の合計が200平方メートルを超えれば建築確認が必要です。200平方メートル以下なら用途変更に係る建築確認は不要ですが、大規模の修繕・模様替などに伴う確認が必要な場合があります。また、2026年5月28日の通知により、旅館業の許可時に建築士による建築基準法適合の証明書を求められます。
