アパート経営の事業計画書の書き方｜融資審査で見られる収支計画・返済比率・空室の置き方

アパート経営の事業計画書は、融資する金融機関に「家賃から返済が続く」ことを数字で示すための書類です。決まった様式はなく、銀行ごとに求める書式も違いますが、見られる数字はほぼ共通しています。満室時の家賃ではなく空室と経費を引いた手残り、その手残りで返済を何倍まかなえるか、金利や空室が悪化したときにどこで赤字になるか、の3つです。

この記事では、総事業費1億円・木造8戸の設例を1本通しで計算し、計画書の各欄に何をどう書くかを示します。数字は説明のための仮定で、実際の物件では見積書・賃料査定・金融機関の提示条件に置き換えてください。

まとめ：アパート経営の事業計画書で押さえる要点

• 計画書の中心は収支計画と返済計画です。満室家賃から空室損と運営経費を引いた年間の手残りを出し、返済額と並べて書きます。
• 返済余力は、手残りを年間返済額で割ったDSCRと、修繕積立・返済後の税引前キャッシュフローがゼロになる損益分岐入居率で示します。設例では修繕積立後の手残りで計算してDSCR1.23、損益分岐入居率77.5%でした。
• 金利が1%上がると設例の年間返済は約53万円増え、手残りは85.6万円から32.6万円へ減ります。金利2%上昇で赤字です。悪化シナリオを自分で書いておくと、審査で突かれる前に答えられます。
• 木造の法定耐用年数は22年です。減価償却が終わった後も元金返済は続き、帳簿上の所得が手残りを上回る年が来ます。30年返済なら、23年目以降の税負担まで計画に入れます。
• 日本政策金融公庫の中小企業事業はアパート・マンション経営の資金を対象外と明記しています。住宅金融支援機構の省エネ賃貸住宅建設融資は新規受付を停止中で、2026年10月時点の借入先は民間金融機関のアパートローンが中心です。
• サブリースの借上げ賃料は、借地借家法32条の減額請求で下がりえます。「家賃保証」の額をそのまま収入欄に書かないでください。

アパート経営の事業計画書に書く項目と提出先ごとの様式

アパートローンの事業計画書は、金融機関の所定様式か自作の資料で提出します。様式が違っても、審査で読まれる項目は次の7つに集約されます。

サラリーマン大家の場合、物件の収支だけでなく本業の年収と既存の住宅ローンもまとめて見られます。物件の手残りが赤字になった年に本業の収入で補えるかが問われるため、借入人の状況欄は省略しないでください。

書式は表計算ソフトで作り、収支・返済・税の3シートを連動させておくと、金利や空室率を変えた試算をすぐ出せます。シートの組み方はエクセルで事業計画書を作成する具体的な手順と必要シートの全体像で整理しています。

収支計画：家賃収入・空室損・経費から求める手残り

ここからは次の設例で計算します。新築の木造2階建て8戸、土地3,000万円・建物6,300万円・諸費用700万円の総事業費1億円を、自己資金1,500万円と借入8,500万円（金利2.0%・30年・元利均等）でまかなう計画です。家賃は1戸月7.5万円とします。

満室家賃と空室損の置き方

満室なら月60万円、年720万円です。表面利回りは720万円÷（土地＋建物9,300万円）で7.74%になりますが、満室で諸費用も含まない数字なので、返済力の判断には使えません。返済力を見るときは、空室と滞納を差し引いた実効収入から出発します。

空室率は、物件の所在地の募集状況から置くのが筋です。全国統計では、令和5年住宅・土地統計調査の空き家900万2千戸（空き家率13.8%）のうち、賃貸用が443万6千戸を占めます。ただしこれは地域も築年数も混ぜた数字で、個別の物件の空室率としては使えません。管理会社に周辺の同条件物件の入居率と、退去から次の入居までの平均日数を出してもらい、その数字を根拠欄に書く方が説得力があります。設例では空室と滞納の損失を満室家賃の10%と置き、実効収入を648万円としました。

運営経費の内訳と固定資産税の軽減

経費は項目ごとに金額と算出根拠を書きます。設例の内訳は次のとおりです。

修繕積立は将来の修繕に備えて手元に残すお金で、積み立てた時点では税務上の必要経費になりません。この記事の返済力の指標は、積立を差し引いた後の手残りで計算しています。

固定資産税には軽減があります。地方税法附則15条の6により、令和13年3月31日までに新築され、床面積などの要件を満たす住宅（貸家を含む）は、1戸ごとに120平方メートル相当分を上限として税額が2分の1になります。期間は一般の住宅で3年度分、3階建て以上の中高層耐火住宅で5年度分です。土地も、1戸あたり200平方メートルまでの小規模住宅用地は課税標準が6分の1になります。注意したいのは建物の軽減が数年で切れる点で、設例のように3年度分の軽減が適用される一般住宅では、新たに固定資産税が課される年度から数えて4年度目に軽減がなくなるため、初年度の税額を30年間据え置く計算は避けます。設例では軽減後でなく軽減が切れた後の金額で置いています。

設例の年間収支と実質利回り

手残り462.6万円を総事業費1億円で割った実質利回りは4.63%です。同じ1億円を分母にすると満室家賃の利回りは7.20%で、差の2.57ポイントが空室と経費（修繕積立を含む）の重さです。修繕積立を差し引く前の手残り（NOI）は498.6万円になります。計画書には表面利回りと実質利回りを並べ、どちらで判断したかが分かるようにします。

返済計画：返済比率・DSCR・損益分岐入居率による返済力の評価

返済力の示し方は3つあります。どれも金融機関の内部基準があり、公表された統一の合格ラインはありません。自分の計画がどの水準にあるかを数字で書き、悪化したときの余裕も添えます。

返済比率は分母が満室家賃なので、空室と経費を見ていません。DSCRは手残りで返済を何倍まかなえるかを示し、1.0を切ると家賃だけでは返せない状態です。修繕積立を差し引く前のNOIで計算すると1.32になるため、どちらで計算したかを計画書に書き添えます。損益分岐入居率は、管理委託料のように入居率に比例する費用を除いた固定的な費用（設例では153万円）と返済377万円を、実効収入の95%でまかなえる入居率として計算しました。設例では、満室家賃に対する実際の家賃収入の割合（空室と滞納を合わせた収納率）が77.5%を下回るとキャッシュフローが赤字になります。滞納が無いとすれば、8戸のうち2戸の空室が1年続くと75%で、赤字に入ります。損益分岐の考え方そのものは損益分岐点比率とは？計算式と業種別の目安、安全余裕率の見方と月次で追う方法【2026年版】で詳しく扱っています。

金利上昇の感応度と年間返済額への影響

変動金利で借りる場合、金利の見直しで返済額は変わります。見直しの頻度や返済額の変更ルールは商品ごとに違うため、借入先の契約条件を計画書に書き写したうえで、金利が上がった場合の試算を並べます。表は借入当初からその金利だった場合の比較です。借入の途中で金利が上がった場合は、その時点の残高と残りの期間で返済額を計算し直します。設例の8,500万円・30年で計算すると次のとおりです。

金利1%の上昇で年間返済は53万円増え、空室20%と重なると赤字になります。この表を出したうえで、赤字の年を何で埋めるか（手元資金の額、本業の収入、繰上返済の予定）まで書くと、悪化への備えが計画書の中で完結します。逆に、金利3%・空室20%の行の赤字を、生活費と納税資金に手を付けずに手元資金で何年埋められるかを示せない計画は、借入額か物件そのものを見直す段階です。

法定耐用年数と返済期間のずれ

建物の法定耐用年数は、減価償却資産の耐用年数等に関する省令の別表第一で構造ごとに決まっています。住宅用の年数は次のとおりです。

中古物件では、残りの使用可能期間を見積もるのが難しければ簡便法で耐用年数を出します。法定耐用年数を全部経過していれば法定年数の20%、一部経過なら「法定耐用年数－経過年数＋経過年数×20%」で、1年未満は切り捨て、2年未満なら2年です。築15年の木造なら（22－15）＋15×0.2＝10年になります。ただし、事業に使うために支出した改修費（資本的支出）が中古資産の取得価額の50%を超える場合は、簡便法を使えません。融資期間を建物の残りの耐用年数の範囲で考える金融機関もあり、築古の木造で長期の借入を組みにくいのはこのためです。計算例は不動産の減価償却｜建物の耐用年数と計算例、中古の簡便法と売却時の取得費にまとめています。

税引後の手残り：減価償却終了後の所得と税負担

収支計画のキャッシュフローと、確定申告の不動産所得は一致しません。元金の返済は経費にならず、建物の減価償却費は現金が出ていかないのに経費になるからです。設例では1月に竣工して満12か月使い、建物附属設備を建物と区分しない単純化をしたうえで、建物6,300万円を木造22年の定額法（償却率0.046）で償却します。毎年289.8万円が経費になり、22年目に残りの額（帳簿価額1円を残す）を計上して償却が終わります。表の不動産所得は青色申告特別控除前の金額で、実効収入から修繕積立を除いた経費149.4万円・支払利息・減価償却費を引いて計算します（家賃と経費は全期間一定とした比較）。

1年目は手残り85.6万円に対して所得は40.7万円です。税額は給与など他の所得や控除と合算して決まります。この設例の1年目は、控除額の変動などを考慮せず不動産所得40.7万円に税率を掛ける単純計算なら、税負担は手残り85.6万円の範囲に収まります。ところが元金返済は年々増え、設例では元金返済と修繕積立の合計が減価償却費を上回る11年目から、所得が手残りを超えます。22年目で償却が終わると、23年目は手残りが85.6万円のままなのに所得は445.9万円まで膨らみます。税引後で赤字になるのは、不動産所得があることによる税額の増加が85.6万円（445.9万円の約19.2%）を超える場合です。所得税は超過累進税率のため、給与と合算した所得に適用される税率だけでは判定できません。不動産所得がある場合とない場合の所得税・住民税等の差額を計算し、85.6万円と比較します。30年返済で木造を建てる計画なら、23年目以降の税負担と、そのころに必要になる大規模修繕を同じ表に入れておくべきです。

貸室がおおむね10室以上か、独立家屋がおおむね5棟以上あれば、所得税基本通達26-9により不動産貸付けを事業として行っているものとされます。事業的規模なら、複式簿記で記帳しe-Taxで申告するなどの要件を満たして最高65万円の青色申告特別控除を受けられます。国税庁の青色申告特別控除の改正案内では、令和9年分以後は複式簿記とe-Taxで65万円、さらに一定の要件を満たす優良な電子帳簿を保存すると最大75万円になると示されています。事業的規模でない（業務的規模の）不動産所得は、複式簿記に移行しても控除は最大10万円です。設例の8戸は10室に届かず、5棟10室に準ずる事情も無いものとして、税の試算では事業的規模でない前提で書きます。

資金計画：融資先の条件と自己資金・借入の配分

資金計画は「総事業費をどの財布から出すか」の表です。設例なら土地3,000万円・建物6,300万円・諸費用700万円に対し、自己資金1,500万円・借入8,500万円と書きます。諸費用には登録免許税・不動産取得税・仲介手数料・ローン事務手数料・火災保険料などが入るため、概算の率で置かず見積もりを集めて合計します。

自己資金を何割入れるべきかに公表された基準はなく、金融機関と物件で変わります。言えるのは、自己資金が薄いほど借入が増え、同じ家賃でもDSCRが下がるという関係です。設例で自己資金を500万円まで減らして借入を9,500万円にすると、2.0%・30年の年間返済は約421万円になり、DSCRは1.10まで下がります。フルローンが可能かどうかより、借入を増やした後でも感応度表の悪化シナリオに耐えられるかで判断してください。

融資先ごとの対象範囲：公庫と住宅金融支援機構

アパート経営の融資先として公的機関を考える人は多いですが、使える範囲は限られています。日本政策金融公庫の中小企業事業は、FAQで「アパートやマンション経営のための資金は、当事業の融資の対象になりません」と明記しています。国民生活事業の一般貸付は、ほとんどの業種が利用できるとしつつ「業種や経営内容等によってはご利用いただけない場合」があると明記しています。限度額と返済期間は、設備資金が4,800万円・10年以内、特定設備資金が7,200万円・20年以内です。普通貸付の取扱では投機的な事業を対象外としており、アパート経営そのものを対象と書いた一文は公表資料に見当たりません。設例の8,500万円はどちらの限度額も超えるため、公庫を使えるかは申し込む前に支店へ確認し、民間の借入と組み合わせる前提で計画を立ててください。

住宅金融支援機構の子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資は、融資対象事業費の100%以内・返済期間40年以内という長期の条件ですが、1戸あたり専有面積40平方メートル以上や省エネ性能などの要件があり、2026年10月時点で新規申込の受付を停止しています。再開時期は未定です。このため、新規のアパート建築・購入の借入先は、銀行・信用金庫・信用組合のアパートローンが中心になります。複数の金融機関に打診する場合も、計画書の数字は同じものを使い、各行の提示金利を感応度表に入れ替えて比べます。

サブリース（一括借上げ）を前提にした計画の落とし穴

建築会社やサブリース会社が一括で借り上げ、毎月一定の賃料を払う契約を前提に計画を立てる場合、収入欄に「保証賃料」をそのまま書くのは危険です。最高裁は平成15年10月21日の判決で、サブリース契約にも借地借家法32条1項（借賃増減請求権）が適用されると判断しました。賃料自動増額の特約があっても、サブリース会社は相場の下落などを理由に賃料の減額を請求できます。

サブリース業者には賃貸住宅管理業法の規制がかかり、28条で家賃などについての誇大広告が禁止され、30条で契約前に書面を交付して説明することが義務づけられています。国土交通省のサブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン（令和5年3月31日改正）は、「家賃保証」のような誤認を生む文言を広告に使う場合の表示方法を定めています。計画書では、契約書にある賃料の見直し時期と条件を書き写し、見直しで保証賃料が10〜20%下がった場合の行を感応度表に加えてください。保証賃料が満室家賃の何%かも併記すると、直接賃貸した場合との収入差が審査側にも伝わります。

審査で突かれる事業計画書の弱点と直し方

• 家賃の根拠が建築会社の提案書だけ：提案書が満室・新築時の賃料を前提としていないか確認します。周辺の同じ間取り・築年数の募集賃料を複数集め、中央値を参考に、駅距離・面積・設備の違いや管理会社の査定を反映して設定します。
• 空室率を全期間で同じ値にしている：新築から数年は入居が付きやすく、築年数とともに家賃は下がり空室は増えます。10年目・20年目で家賃を下げ空室率を上げた行を作ると、長期の計画として読めるようになります。
• 修繕費が初年度の金額のまま：外壁や屋根、給湯器の交換は10年を超えたころからまとまって発生します。修繕予定年と見積額を置き、毎年の積立額と積立残高で賄えるかを確認します。修繕年には支払額と積立金の取崩額を併記し、積立後の手残りから同じ修繕費を二重に差し引かないようにします。
• 税金を書いていない：前章のとおり、減価償却が終わると所得が手残りを上回ります。税引後のキャッシュフローまで年ごとに書くと、長期の返済に耐えられるかを審査側が確かめやすくなります。
• 出口を書いていない：何年目に売るか、建て替えるか、持ち続けるかで必要な資金が変わります。売却するなら、その時点の残債と想定売却価格を並べておきます。

家賃と空室は収支計画のすべての数字の出発点です。管理会社の査定書や募集事例の一覧は、計画書の本文に数字を書くだけでなく、添付資料として付けてください。

アパート経営の事業計画書テンプレートの入手先と補う収支項目

アパート経営専用の公的な様式はありません。会計事務所や会計ソフト会社が無料のテンプレートを配布しています。たとえばマネーフォワード クラウド会社設立は登録者向けにアパート経営の事業計画書テンプレートを、辻・本郷 税理士法人は「賃貸マンション・アパート経営」の記入例付きテンプレートを公開しています。ただし項目の並びは事業会社向けのものが多く、空室損・修繕積立・減価償却後の税といったアパート経営に特有の行は自分で足す必要があります。テンプレートを使う場合も、設例のように収支・返済・税を1本の数字でつなげ、金利と空室率を変えると全体が連動して動く形に直してから提出してください。

事業計画書の考え方は業種が違っても共通する部分があります。稼働日数に上限がある民泊の計画の組み方は民泊の事業計画書の書き方｜180日上限で組む売上計画と公庫の創業計画書、入金と支払いのずれを月単位で追う方法は資金繰りとは？意味と資金繰り表の見方、会計データで3か月先を見える化する方法【2026年版】が参考になります。

よくある質問

アパートローンの事業計画書にテンプレートはありますか？

公的な統一様式はなく、金融機関の所定様式か自作の資料で提出します。会計事務所などが配布するテンプレートは使えますが、空室損・修繕積立・税引後の収支の行を足し、金利や空室率を変えたときに全体が連動する形に直してから使ってください。

日本政策金融公庫でアパートローンは借りられますか？

中小企業事業はFAQでアパート・マンション経営の資金を対象外と明記しています。国民生活事業の一般貸付は業種や経営内容によって利用できない場合があると明記しており、限度額も設備資金4,800万円・特定設備資金7,200万円です。アパート経営に使えるかは、申し込む前に支店で確認してください。

アパート経営の事業計画書で空室率は何%で置けばよいですか？

決まった数字はありません。全国の空き家率13.8%は地域や築年数を混ぜた統計なので、そのまま使わず、管理会社から取った周辺の同条件物件の入居率を根拠にします。標準のほかに、空室を倍にした悪化シナリオも並べてください。

変動金利の返済額は毎年変わりますか？

金利の見直し頻度と、返済額に反映するタイミングは商品ごとに違います。金利が見直されても一定期間は返済額を据え置く商品もあれば、見直しのたびに返済額が変わる商品もあります。借入先の契約条件を確認し、計画書には金利が1%・2%上がった場合の年間返済を並べておきます。

賃貸経営の資金計画で自己資金はいくら必要ですか？

公表された基準はなく、金融機関と物件の評価で変わります。設例では自己資金を1,500万円から500万円に減らすとDSCRが1.23から1.10に下がりました。自己資金の額は、借入を増やした後でも金利上昇と空室増加のシナリオで赤字が続かないかで決めてください。

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