リフォーム業の事業計画書・創業計画書の書き方｜公庫の記入例と経営指標で組む収支計画、許認可の書き方【2026年版】

リフォーム業で独立するときの事業計画書は、日本政策金融公庫が配布している創業計画書の様式に沿って書けば、融資の面談で聞かれる項目をひととおり押さえられます。公庫は業種別の記入例の1つとして、戸建て住宅や中古マンションの内装リフォームを営む会社の例を公開しています。

リフォーム業に固有の難所は3つあります。工事の金額と内容で決まる許可・届出・保険を許認可欄と自由記述欄に書くこと、案件ごとの単価と原価率から売上と利益を組むこと、着工金・中間金・完工金の回収条件から運転資金を出すことです。この記事では、公庫の記入例と、公庫の経営指標（建築リフォーム工事業499社）で数字を照らし合わせる手順を示します。

まとめ：リフォーム業の事業計画書で押さえる要点

• 公庫に出すなら創業計画書の様式に沿って書きます。リフォーム業の記入例では、受注単価を10万〜300万円、売上原価率を65%（材料費・外注費）とし、開業資金1,085万円のうち385万円を自己資金で用意しています。
• 1件の請負代金が500万円未満（消費税・材料費込み）の工事だけなら建設業許可は要りません。500万円以上の工事を受ける計画なら、許可の取得時期を許認可欄に書きます。
• リフォーム業では工事ごとに確認申請、石綿の事前調査と報告、訪問販売の書面とクーリング・オフが絡みます。これらは様式の「10 自由記述欄」か別紙と、人員・資金計画に書きます。
• 原価率は公庫の2024年度経営指標と、費用の範囲をそろえて比べます。建築リフォーム工事業の完成工事高総利益率は平均39.6%、外注費は完成工事高の40.3%、売上高営業利益率は-1.5%でした。
• 運転資金は「1か月の現金支出×回収までの月数」で出します。受取勘定回転期間は平均1.0か月です。着工金を受け取る契約にすれば、材料と外注の立替を減らせます。

公庫の創業計画書とリフォーム業の記入例

事業計画書は提出先で形式が決まります。公庫の新規開業・スタートアップ支援資金は、新たに事業を始める人と事業開始後おおむね7年以内の人が対象で、融資限度額は7,200万円、返済期間は設備資金20年以内・運転資金10年以内（据置はいずれも5年以内）です。申し込みには公庫の創業計画書を添えます。様式には「お客さまご自身が作成された計画書をご提出いただいても結構です」とあるので、自作の計画書でも構いません。

リフォーム業で各欄に書く内容は次のとおりです。

記入例の開業資金1,085万円の内訳

公庫の創業計画書の記入例（住宅リフォーム）は、内装工事業に15年従事した人が会社を設立し、戸建て住宅・中古マンションのリフォームと、前の勤務先から受ける新築マンションの内装工事を営む例です。必要な資金は次のように書かれています。

運転資金445万円は、創業当初の月商400万円に対して約1.1か月分です。設備資金には見積書を添え、支払済みのものは領収書や請求書を添えるよう注記があります。公庫の2025年度新規開業実態調査では、全業種の開業費用は平均975万円・中央値600万円、資金調達額のうち自己資金は平均279万円（22.9%）でした。記入例の自己資金比率は約35%で、この平均より厚めです。

取扱商品欄の受注単価と売上シェア

記入例の取扱商品欄は「リフォーム45%・新築マンションの内装工事45%・各種修繕工事10%」の3区分で、受注単価は10万〜300万円と幅で書いています。セールスポイントには「バリアフリーを目的としたリフォーム」の経験と「施工半年後に無料で点検するサービス」、販売戦略には「自身が担当した顧客が300人程いる」と、紹介と前勤務先からの受注に頼る根拠が並びます。

この書き方の要点は、売上シェアの区分ごとに受注経路が書かれていることです。個人客のリフォームは紹介、新築の内装工事は前勤務先と、区分ごとに「誰から受けるか」を対応させると、売上の見通しを数字で説明しやすくなります。前勤務先から受注の約束があるなら、発注予定を示す書面を参考資料として添えます。記入例の売上高「200万円/件×2件/月＝400万円」にも「受注契約あり」と書かれています。

建設業許可と工事ごとの規制：許認可欄と自由記述欄の記載内容

リフォーム業の許認可は、会社として1回取れば終わるものだけではありません。工事の金額で決まる建設業許可に加えて、工事の内容ごとに確認申請や石綿の調査が、受注の方法によって特定商取引法の義務がかかります。計画書には、許認可欄に「何を・いつまでに取るか」、様式の「10 自由記述欄」か別紙と人員計画に「工事ごとの手続きを誰が担うか」を書きます。

500万円の線と建設業許可の要件

建設業法3条1項ただし書により、「軽微な建設工事」だけを請け負うなら許可は要りません。建設業法施行令1条の2は、建築一式工事以外は工事1件の請負代金が500万円未満の工事（建築一式工事は1,500万円未満の工事か、延べ面積150平方メートル未満の木造住宅を建設する工事）としています。国交省の建設業フォローアップ相談ダイヤルの回答では、この金額は消費税と材料費を含めて判定します。契約を2つ以上に分けても、正当な理由がなければ合計額で判定し、注文者が材料を支給する場合はその市場価格と運送賃を足して判定します（施行令1条の2第2項・第3項）。

水回りの交換や内装の張り替えは500万円未満に収まることが多い一方、外壁と屋根をまとめた塗装や、間取り変更を伴う全面改修は500万円を超えることがあります。許可の基準（建設業法7条）は、経営業務の管理を適正に行う能力、営業所ごとの営業所技術者、自己資本500万円以上などの財産的基礎です。国交省の許可要件の解説によれば、代表的な要件は、建設業に関して5年以上、経営業務の管理責任者としての経験があることです。現場作業や営業の経験だけでは、この要件を満たしません。独立直後に満たせないなら、許可の取得時期を計画に置き、それまでの売上計画は500万円未満の工事だけで組みます。許可の全体像は建設業法の許可・請負契約・技術者配置の解説にまとめています。

2025年4月の建築基準法改正と確認申請が要るリフォーム

2025年4月1日の改正建築基準法の施行で、木造建築物は2階建て以上か延べ面積200平方メートル超なら「新2号建築物」となり、大規模の修繕・大規模の模様替にも建築確認が要るようになりました（国交省の改正建築基準法の解説）。大規模の修繕・模様替とは、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）の1種以上について過半を改修する工事です。木造2階建ての戸建てで、間取り変更のため壁や床の過半を作り替えるスケルトンリフォームは、確認申請の対象になりえます。

一方、国交省の技術的助言（令和6年2月8日 国住指第355号）は、屋根ふき材のみの改修とカバー工法、外壁の外装材のみの改修（外壁の全てを改修する場合を除く）と外壁の内側からの断熱改修は、大規模の修繕・模様替に当たらないとしています。屋根の葺き替えや外壁塗装が中心の事業なら、多くの工事は確認申請の対象外です。全面改修を売上に入れる計画では、確認申請を依頼する建築士の報酬と、申請から確認済証の交付までの審査期間を、着工前の日程に見込みます。確認申請の流れは建築基準法の確認申請と検査の解説にまとめています。

石綿の事前調査と結果報告

建築物の解体・改修工事では、規模にかかわらず、着工前に作業部分の全ての材料について石綿（アスベスト）の有無を調べる事前調査が必要です。2023年10月1日以降に着工する工事では、建築物石綿含有建材調査者など一定の要件を満たす人が調査しなければなりません（厚労省の石綿総合情報ポータルサイト）。さらに、改造・補修の作業を伴う工事で請負代金の合計が100万円以上（材料費・消費税込み）なら、石綿の有無にかかわらず、調査結果を大気汚染防止法と石綿障害予防規則に基づいて報告します（環境省の事前調査結果報告制度の解説）。

独立直後の1人の事業者が調査者の資格を持たないなら、調査を外注する費用が工事ごとにかかります。計画書には、代表者が調査者講習を受ける予定か、外注先と費用の目安を書きます。調査費は請負金額にかかわらず改修工事ごとに見込み、100万円以上の工事では報告の手間も含めて原価率を組みます。

訪問販売で受注する場合の特定商取引法

消費者の自宅など営業所以外で契約する場合は、原則として特定商取引法の訪問販売に当たります。事業者は申込みや契約の時に法定事項を書いた書面を渡す義務があり、消費者は書面を受け取った日から数えて8日以内なら、書面か電磁的記録でクーリング・オフができます（消費者庁の特定商取引法ガイド）。チラシを見た消費者から修理を頼まれて訪問した場合でも、チラシの表示額と実際の請求額に大きな開きがあれば適用除外にならないと、消費者庁の適用除外に関するQ&Aは示しています。消費者が自宅での契約を自ら請求した場合などの適用除外はありますが、見積を頼まれただけで当然に外れるわけではありません。

国民生活センターの訪問販売によるリフォーム工事の相談件数は、2023年度11,879件、2024年度9,839件、2025年度5,544件で、点検商法の相談は2025年度19,696件でした（2026年5月31日現在）。訪問販売を集客の柱に置く計画では、クーリング・オフによる受注取消しが売上と資金繰りに与える影響を試算します。訪問で受注するなら、契約書面の様式とクーリング・オフ期間中は着工しない運用を書き、紹介や問い合わせからの受注と売上を分けて示します。

リフォーム瑕疵保険と住宅リフォーム事業者団体登録制度

リフォーム瑕疵保険は、工事後に欠陥が見つかったときの補修費用を保険でまかなう仕組みです。使うには住宅瑕疵担保責任保険法人の審査を受けて事業者登録をし、工事ごとに申し込み、工事中に建築士の検査員による現場検査を受けます（住宅瑕疵担保責任保険協会のリフォーム瑕疵保険の解説）。国の住宅リフォーム事業者団体登録制度は、要件を満たす事業者団体を国が登録・公表する制度で、加盟団体の名前は消費者が事業者を選ぶ手がかりになります。

どちらも義務ではありませんが、計画書のセールスポイント欄に書ける信用の材料です。記入例の「施工半年後に無料で点検する」と同じく、保証や検査の仕組みを具体的に書くと、競合が多い市場で受注できる根拠になります。保険料と検査手数料は工事原価に入れます。

案件単価と経営指標で組む売上・利益計画

公庫の様式は、売上高・売上原価・経費について「計算された根拠」を書く欄を設けています。リフォーム業の売上は、工事の種類ごとに「単価×月の件数」で組み、原価率は材料費と外注費に分けて示すと根拠を説明しやすくなります。

工事の種類別に月商を組む設例

次の設例は、代表者1人が営業と現場管理を担い、施工は外注の職人に出す個人事業の月次収支です。単価・件数・経費はすべて説明のための仮定で、実際の計画では見積書と受注見込みに置き換えてください。

個人営業では、様式の注記どおり人件費に事業主分を入れません。利益74.5万円から借入の元金返済、所得税・住民税・社会保険料、生活費を払います。様式の「事業の見通し」には創業当初と1年後（軌道に乗った後）の2列があり、記入例は1年後の売上を「創業当初の1.3倍（勤務時の経験から）」と書いています。倍率を置くなら、紹介元の数や広告の反響など、増える理由も一緒に書きます。

建築リフォーム工事業499社の経営指標と原価率の比較条件

出した数字は、公庫の小企業の経営指標調査（2024年度・建設業）と照らし合わせます。この調査の対象は公庫の融資先のうち従業者50人未満の法人企業で、決算期は2023年7月以降です。人件費は役員報酬と工事原価の労務費を含み、諸経費は原価報告書に計上した経費も含みます。建築リフォーム工事業の値を、売上高の規模別に抜き出しました。

完成工事高総利益率の原価（完成工事原価）には、材料費・外注費のほか労務費や工事経費も入るため、設例の「材料費・外注費で55%」とは範囲が違います。範囲をそろえて材料費率と外注費率の合計で比べると、全体平均は53.1%（12.8%＋40.3%）、売上高5,000万円未満は45.1%（12.1%＋33.0%）で、施工を外注に出す設例の55%は全体平均に近い水準です。公庫の記入例は原価率を65%と置き、根拠を「勤務時の経験から」と書いています。原価率は仕入先・外注先の見積額から組み、材料価格の上昇や追加工事による原価増も別に試算します。平均より低く置くなら、自社施工の比率や単価の高い工種の割合など、下げられる理由を書きます。経費率も同じで、公庫の諸経費には原価報告書に計上した経費も含まれるため、設例の経費率17%（利息を除く46万円）と諸経費24.7%の差だけでは、どの費目が足りないかは判断できません。

法人の人件費には役員報酬が含まれるため、事業主分の人件費を含めない個人の計画書の利益率とはそのまま比べられません。ただし、この集計だけでは営業利益率がマイナスとなった原因を役員報酬に特定できません。比べるなら材料費率と外注費率です。月商の目標を損益分岐点から逆算する方法は損益分岐点比率の計算式と業種別の目安で扱っています。

着工金・中間金・完工金と運転資金の逆算

リフォーム業の運転資金は、材料と外注費を先に払い、工事代金を後で受け取る時間差で決まります。経営指標では受取勘定回転期間が平均1.0か月、支払勘定回転期間が1.1か月で、平均すると受取と支払の期間はほぼ釣り合っています。開業直後は、支払が先行して資金不足になる場合があります。開業後も、受注の急増や入金遅延で立替額が膨らむ状況を資金計画に織り込みます。

公庫の記入例は、取引先欄の回収条件を「着工時、中間時、竣工時にそれぞれ」と書いています。工事代金を分けて受け取る契約なら、着工金で材料費を賄えるので、立替の額が減ります。計画書では、個人客と元請のそれぞれについて、着工金の割合と完工後の入金日を書きます。運転資金の目安は「1か月の現金支出×回収までの月数」です。設例の原価と経費がすべて当月の現金支出になると仮定した月195.5万円（支払利息を含む）に、完工後に一括で受け取る契約を前提として回収まで1.5か月を掛けると約293万円です。工事代金の半分を着工金で受け取っても、必要な運転資金が半分になるとは限りません。着工金と残金の入金日、材料費・外注費・経費の支払日を資金繰り表に並べ、累積の資金不足額が最大になる時点から必要額を求めます。生活費と借入元金の返済は別枠で足します。月ごとの入出金はエクセルで作る事業計画書のシートで組むと、回収条件を変えたときの影響をすぐ確かめられます。

審査で弱く見えるリフォーム業の計画書と直し方

次の書き方は、数字の前提が崩れていると受け取られやすい典型です。

• 受注単価だけで件数の根拠がない：月の件数は、紹介元の数、前勤務先からの発注予定、広告の反響見込みのどれから来るのかを書きます。発注予定の書面や問い合わせの実績を整理し、面談で説明できるようにします。
• 500万円以上の工事を見込みながら許可の予定がない：外壁・屋根の同時施工や全面改修を売上に入れるなら、許可の取得時期と、それまでの受注の範囲を分けて書きます。契約を分けて500万円未満にする計画は、合算で判定されるので通りません。
• 原価率を平均より大きく下げている：外注中心の計画で原価率を40%台に置くと、利益が過大に見えます。自社施工の比率や工種構成など、下げられる理由を書きます。
• 工事ごとの手続きと保険の費用がない：確認申請の設計者報酬、石綿の事前調査の費用、瑕疵保険の保険料は、工事原価か経費のどこに入るかを決めて計上します。
• 訪問販売で集客するのにクーリング・オフの想定がない：契約の解除で着工前の材料費が無駄になる前提を、資金計画に入れます。

工事件数が増え、案件ごとの原価や入金予定を表計算で追いきれなくなった段階では、見積・原価・入金を一元で管理する仕組みを業務に合わせて作る選択肢もあります。弊社の建設業向けシステム開発では、工事台帳や原価集計の要件整理から対応しています。工事ごとの原価の記録は工事台帳の記載項目と労務費の計算、建設業全体に共通する計画書の役割は建設業の事業計画書の解説を参照してください。

よくある質問

外壁塗装やリフォームで独立するのに建設業許可は必要ですか？

1件の請負代金が500万円未満（消費税・材料費込み）の工事だけを請け負うなら不要です。外壁と屋根をまとめて受けるなど500万円以上の工事を受けるなら、塗装工事業など工事に対応する業種の許可を取ります。

リフォーム業の開業資金はいくら必要ですか？

公庫のリフォーム業の記入例では、車両2台・工具・事務機器・保証金の設備資金640万円と、材料・外注費・家賃の運転資金445万円で合計1,085万円です。全業種の開業費用は2025年度調査で平均975万円、中央値600万円でした。自社の金額は、車両と工具の見積額に、回収までの月数分の運転資金を足して出します。

リフォーム業の粗利率の目安はどれくらいですか？

公庫の2024年度経営指標では、建築リフォーム工事業の完成工事高総利益率は平均39.6%で、売上高5,000万円未満の企業は47.4%でした。粗利率は外注費だけでなく、自社施工の労務費、材料費、受注単価にも左右されます。施工体制と原価の計上範囲をそろえて比較します。

リフォーム業の創業計画書で人件費はどう書きますか？

個人営業の場合、公庫の様式は人件費に事業主分を含めないよう注記しています。法人の記入例は「代表者30万円＋役員30万円＋従業員20万円＝80万円」のように、人数と1人当たりの額がわかる形で書いています。

事業計画書は自分で作った形式でも出せますか？

公庫の創業計画書には、様式に代えて自分で作成した計画書を出してもよいと書かれています。ただし面談では様式の各欄の内容を聞かれるので、自作の場合も同じ項目を網羅しておきます。

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