新リース会計基準では、契約書の名前ではなく「特定された資産があるか」「その使用を支配する権利が移るか」で、契約がリースを含むかを判定します。判定フローの骨格は、ASBJが企業会計基準適用指針第33号の設例1で示したフローチャートです。この記事では、その分岐を条文と設例に沿って3ステップで整理し、オフィス賃貸・社用車・駐車場・データセンター・クラウドへの当てはめ、判定結果を契約台帳にどう残すかまでを解説します。
まとめ：新リース会計基準の判定フローは3つの問いと台帳の記録で決まる
リースかどうかは、契約ごとに次の3つの問いを順に確かめて決めます。1つ目は資産が特定されているか（貸手に実質的な入替えの権利がないか）、2つ目は自社が使用から生じる経済的利益のほとんどすべてを得るか、3つ目は自社が使用を指図する権利を持つかです。3つともはいなら、その契約はリースを含みます。
実務で手間がかかるのは判定そのものより、対象契約の洗い出しと根拠の記録です。全契約に同じ深さで判定フローを回す必要はありません。役務だけの契約など、リースを含まないことが明らかなものを先に外し、残った契約について分岐ごとの回答と根拠条項を台帳に残します。判定は契約締結時に行い、契約条件が変わらない限り見直しません。
新リース会計基準のリース判定フローの全体像：ASBJの設例1が示す分岐
判定フローを組む前に、どの条文が出発点で、旧基準の判定とどこが違うのかを押さえます。
出発点は会計基準第25項と第26項：契約の締結時に1件ずつ判断
企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」の第25項は、契約の締結時に、契約の当事者が契約がリースを含むか否かを判断すると定めています。第26項は、その基準を「特定された資産の使用を支配する権利を一定期間にわたり対価と交換に移転する場合」としています。
ここでいう「契約」には書面だけでなく、口頭や取引慣行も含まれます（第5項）。発注書と請求書だけで続いている取引も判定の対象です。また判定の単位は「契約がリースを含むか」なので、1本の契約の一部分だけがリースに当たる場合もあります。保守込みの機器契約やサービス契約に機器の使用が組み込まれた契約が、その典型です。
旧基準の90%・75%基準とは別物：借手の分類判定はもう要らない
旧基準の判定フローは、リース取引であることを前提に、解約不能とフルペイアウト（現在価値90%以上か経済的耐用年数75%以上）でファイナンス・リースかオペレーティング・リースかを分ける流れでした。この区分の考え方はリースとは？リース取引とリース資産の意味・仕組みと判定基準で整理しています。
新基準の借手は、この分類をしません。リースを含むと判定した契約は、原則としてすべて使用権資産とリース負債を計上します。そのため借手にとっての判定フローで判断するのは、「リースを含むか」という1点です。90%・75%の数値基準は、貸手がファイナンス・リースかを判定する場面に残っています。区分ごとの仕訳の違いはファイナンスリースとオペレーティングリースの違いで確認できます。
判定フローの第1段階：資産が特定されているかを代替権と稼働能力で判定
最初の分岐は「特定された資産があるか」です。資産は通常、契約に明記されることで特定されます。ただし明記されていても、次の2つの場合は特定された資産になりません。
貸手の実質的な代替権：入替えの能力と入替えで得る経済的利益の両方
企業会計基準適用指針第33号の第6項は、サプライヤー（貸手側）が使用期間全体を通じて資産を他の資産に代替する実質上の能力を持ち、かつ代替によって得る経済的利益が代替のコストを上回ると見込まれる場合、その資産は特定された資産に該当しないとしています。2つの条件は両方そろって初めて満たされます。
ASBJの適用指針の設例では、空港の売店区画の例が分かりやすい対比になっています。設例3-1では、空港運営会社が区画をいつでも変更でき、売店は移動式で移転コストも小さいため、区画は特定されずリースを含みません。設例3-2では、貸主が区画を変更できても移転コストを全額負担し、それを上回る利益が出る見込みが低いため、区画は特定されリースを含みます。保守や修理のときだけ入れ替えられる契約（設例2-2の鉄道車両）も、代替の能力がないと判断されています。
物理的に別個でない資産：稼働能力のほとんどすべてかで分かれる
倉庫の容量、回線の帯域、タンクの容量のように、物理的に区切られていない資産の一部分を使う契約は、原則として特定された資産になりません（適用指針第7項）。例外は、使える稼働能力が資産全体のほとんどすべてに当たる場合です。
設例4では、ガス貯蔵タンクの容量の70%を使う契約は特定された資産に該当せず、99.9%を使う契約は該当するとしています。第7項は「ほとんどすべて」の数値基準を置いていません。設例の70%と99.9%の間に入る契約は、他の顧客が実際に使える余地があるかを契約条項から確かめて判断します。
判定フローの第2段階：使用を支配する権利の移転を2要件で判定する手順
資産が特定されたら、次はその使用を支配する権利が自社に移るかです。適用指針第5項は、使用期間全体を通じて次の2つをともに満たす場合に支配が移るとしています。
経済的利益のほとんどすべてを得る権利：独占的な使用と産出物の全量
1つ目の要件は、特定された資産の使用から生じる経済的利益のほとんどすべてを自社が得る権利を持つことです。設例では、鉄道車両や店舗区画を5年間独占的に使える場合、発電所が産出する電力のすべてを買い取る場合に、この要件を満たすとしています。
反対に、同じ設備を貸手が他の顧客の業務にも使える契約は、この時点で要件を満たしません。判定では、契約書の「専用」「占有」「第三者への提供の禁止」といった条項を確かめます。条項がなければ、運用の実態として他社と共用されているかを、担当部署への確認で補います。
使用を指図する権利の3ルート：使用方法の指図・唯一の稼働権・設計
2つ目の要件は、使用を指図する権利です。適用指針第8項は、次のいずれかに当たる場合に限り、顧客が指図する権利を持つとしています。
- 使用期間全体を通じて、経済的利益に影響する資産の使用方法を自社が指図できる
- 使用方法が事前に決まっていて、使用期間全体を通じて自社だけが資産を稼働する権利を持つ
- 使用方法が事前に決まっていて、自社がその使用方法を決めるように資産を設計した
差が出やすいのはサーバーの例です。設例5-1では、顧客が契約時にネットワーク・サービスの水準を決めるだけで、データの送り方やサーバーの再設定は事業者が決めるため、指図権はなくリースを含みません。設例5-2では、顧客が自社の事業でサーバーをどう使い、どのデータを保管するかを決めるため、指図権がありリースを含みます。契約時にサービス水準を決めるだけなら、指図権には当たりません。ASBJは結論の背景BC13で、何が使用方法の意思決定に当たるかは資産の性質と契約条件によって異なるとして、IFRS第16号の具体的な例示を取り入れていません。
リースを含むと判定した後の処理：構成部分の区分と判定を見直す時期
判定フローの結論が「リースを含む」でも、契約の対価全額がリース料になるとは限りません。また、判定結果をいつ見直すかも決めておく必要があります。
リースを構成しない部分の区分と第29項の「分けない」選択の単位
会計基準第28項は、リースを含む契約を原則としてリースを構成する部分と構成しない部分に分けて処理するとしています。複合機の賃貸借に保守サービスが付いた契約なら、機器の使用がリース、保守は他の基準で処理する部分です。借手は対価を、それぞれの独立価格の比率で配分します（適用指針第11項）。
借手には例外があります。第29項により、科目ごと、または性質と用途が似た原資産のグループごとに、両者を分けずにまとめてリースとして処理することを選べます。分けない選択をした場合は、保守料などもリース負債に含まれるため、負債額が大きくなる点に注意してください。その代わり、配分の計算と根拠資料が要らなくなります。車両や複合機のように保守料の割合が小さく件数が多いグループは分けない、不動産のように共益費の比重が大きいものは分ける、という使い分けが現実的です。
判定を見直すのは契約条件の変更時だけ：第27項と更新時の扱い
会計基準第27項は、契約期間中は契約条件が変更されない限り、リースを含むか否かの判断を見直さないと定めています。毎期の決算で全契約を判定し直す必要はありません。
見直しのきっかけになるのは、対象資産の追加や解約、契約期間の延長や短縮、使用方法に関する権利の変更などです。実務では、契約変更の稟議や覚書の締結を経理に回す社内フローを作り、その時点で判定フローを回し直します。自動更新で同じ条件が続くだけなら判定は変わりませんが、リース期間の見積りには影響がある点に注意が必要です。延長オプションとリース期間の考え方は新リース会計基準とは？2027年4月適用の変更点とIFRS第16号との違いで解説しています。
契約類型ごとの判定フローの当てはめ：オフィス・社用車・駐車場・クラウド
ここからは、判定で問い合わせが多い契約類型に判定フローを当てはめます。設例からの類推なので、最終的な判断は個々の契約条項と監査人との協議で決めてください。
契約類型別の判定早見表：特定された資産と指図権で確認する6類型
| 契約類型 | 特定された資産 | 指図権 | 判定の傾向 |
|---|---|---|---|
| オフィス・店舗の賃貸借 | 区画が指定され移転は貸主負担 | 自社が使い方を決める | リースを含む |
| 社用車のリース（車両指定） | 車両が指定され入替えは修理時のみ | 自社が運行を決める | リースを含む |
| 月極駐車場（区画の指定なし） | 貸主が区画をいつでも変更できる | 区画が特定されず判断不要 | 含まない傾向 |
| 保守付きの複合機 | 機種と設置場所が指定 | 自社が使い方を決める | 含む・保守は区分 |
| データセンターの専用ラック | ラック番号が指定され移設なし | 収容機器を自社が決める | 含む可能性が高い |
| IaaS・SaaSの共有基盤 | 事業者が基盤を自由に入れ替える | サービス水準を選ぶだけ | 含まない傾向 |
オフィスの賃貸借は設例3-2、社用車は設例2-2、共有基盤のクラウドは設例5-1に近い構造です。月極駐車場でも区画番号が固定され貸主に変更権がない契約は、オフィスと同じくリースを含む側の契約です。ソフトウェアなど無形固定資産のリースは、会計基準第4項によって新基準を適用しないことも選べます。賃貸借契約がリースに含まれるかの法律上の線引きはリースと賃貸借の違いにまとめています。
判定が割れやすい契約：専用区画つき物流委託とコロケーションの判断
判断が割れるのは、役務提供の契約に資産の使用が組み込まれた契約です。たとえば物流の業務委託で、倉庫内の区画が契約で指定され、委託先が他の荷主に転用できず、在庫の置き方や出荷の優先順位を自社が決める場合、その区画の使用はリースを含む方向に傾きます。委託先が荷量に応じて保管場所を自由に動かすなら、特定された資産がなく含まない側です。
データセンターのコロケーションも同じ構造です。ラック番号が固定され、事業者の都合で移設できない契約は特定された資産になります。一方、ラック単位でなく電力容量や面積だけを約束する契約は、稼働能力の一部分を使う契約として第7項で判断します。同じ「データセンター契約」でも条項で結論が変わるため、契約の名前でまとめて判定しないことが肝心です。
契約台帳に持たせる判定項目：判定フローの結論と根拠を監査で再現
判定フローの結論は、監査人が同じ契約書を読んで同じ結論にたどり着ける形で残します。結論だけを書いた台帳は、期末の監査で根拠を一から説明し直すことになります。
結論だけでなく分岐ごとの回答と根拠条項を残す契約台帳の列設計
従来のリース台帳はリース料と期間が中心でした。新基準の判定を残すには、契約ごとに少なくとも次の列を持たせます。
- 契約番号・相手先・契約締結日・判定日・判定者
- 対象資産と、特定の根拠（契約の条番号、代替権の有無と理由）
- 物理的に別個か、稼働能力の何%を使うか
- 経済的利益の要件の回答と根拠条項（専用・占有の条項）
- 指図権の回答と、該当したルート（使用方法の指図・唯一の稼働権・設計）
- リースを構成しない部分の有無と、第29項の「分けない」選択を使うか
- 判定結果と、次に見直す契機（契約変更の予定、更新日）
分岐ごとの回答を列で持つと、同じ類型の契約を横並びで比べられ、判定のばらつきに気づけます。判定日と判定者を残しておけば、契約変更時にどの判定を見直すべきかも追えます。
判定作業の進め方：リースを含まないことが明らかな契約を先に外す
判定フローを全契約に同じ深さで回すのはやめるべきです。適用指針の結論の背景BC10は、リースが含まれていないことが明らかな場合にまで、リースの識別の判断を行う必要はないとしています。
進め方は3段階です。まず支払先の一覧や勘定科目の明細から、賃借料・リース料・業務委託費・通信費・保管料など資産の使用が絡みうる科目に絞ります。次に、コンサルティングや清掃のような役務だけの契約、消耗品の購入など、資産の使用を伴わないことが明らかなものを、理由を記録したうえで対象から外してください。残った契約だけを判定フローにかけ、台帳に分岐ごとの回答を残します。外した契約も「外した理由」を1行残しておくと、監査で網羅性を問われたときに説明できます。少額リース・短期リースとして計上を免除するかどうかは、リースを識別した後に判断します。300万円以下かの計算方法と契約単位の考え方は新リース会計基準の300万円基準：少額リース・短期リースの判定条件で解説しています。
表計算で回すかシステムに組み込むか：契約件数と変更頻度で決める
判定対象の契約が数十件で、契約変更が年に数回なら、表計算の台帳と判定シートで十分に回ります。この規模で判定専用のシステムを入れるのは過剰です。
一方、契約が数百件を超える、拠点や子会社ごとに契約管理が分かれている、契約変更が毎月発生する、のいずれかに当たる会社は、表計算では判定と再判定の漏れが起きやすくなります。契約管理の仕組みに判定項目と再判定の通知を組み込み、使用権資産とリース負債の計算から仕訳までを会計システムへつなぐ設計に切り替える段階です。一創の会計・経理システム開発では、既存の契約管理や会計システムに合わせて、判定記録から計算までの手作業を減らす開発の相談を受けています。新基準の対象企業に当たるかどうかの確認は新リース会計基準の対象企業の判定手順が先です。
新リース会計基準の判定フローとリースの識別についてよくある質問
リースの識別の判定フローについて、検索で多い質問に答えます。
リースの識別とファイナンス・リースの判定は何が違いますか？
リースの識別は、契約がそもそもリースを含むかを決める判定です。確かめる内容は、特定された資産があることと、その使用を支配する権利が移るかどうかです。ファイナンス・リースの判定は、リースであることを前提に、解約不能とフルペイアウトで区分を決める判定で、新基準では貸手だけが行います。借手は区分をせず、リースを含むと識別した契約は原則として使用権資産とリース負債を計上します。
契約書に「リース」と書いていなければリースではないのですか？
契約書の名前や文言では決まりません。会計基準第26項は、特定された資産の使用を支配する権利を一定期間にわたり対価と交換に移す契約をリースを含むとしており、賃貸借契約、業務委託契約、サービス利用契約でも要件を満たせばリースを含みます。逆に「リース」と題した契約でも、貸手が資産を自由に入れ替えられるなら、特定された資産がなくリースを含まない場合があります。
業務委託契約もリース判定の対象になりますか？
対象になります。委託先が使う設備や倉庫区画が契約で指定され、他の顧客に転用されず、使い方を自社が決めているなら、その部分はリースを含む可能性があります。設備の選定や配置を委託先が決め、成果物やサービス水準だけを約束する契約は、指図権がないためリースを含みません。判定結果がリースを含むとなった場合は、リースを構成する部分と役務の部分を分けて処理します。
クラウドサービスの利用契約はリースに該当しますか？
多くの共有型のIaaSやSaaSは、事業者が基盤を自由に入れ替え、顧客はサービス水準を選ぶだけなので、リースを含まない側に入ります。ASBJの設例5-1も、サービス水準を契約時に決めるだけの顧客には指図権がないとしています。一方、専用ホストや専用ラックのように特定の機器が割り当てられ、使い方を自社が決める契約は、リースを含む側に入る可能性があり、個別の判定が必要です。ソフトウェアなど無形固定資産のリースは新基準を適用しないことも選べます。
リースかどうかの判定は毎期やり直す必要がありますか？
やり直す必要はありません。会計基準第27項は、契約期間中は契約条件が変更されない限り、リースを含むか否かの判断を見直さないと定めています。見直すのは、対象資産の追加や解約、契約期間の変更、使用方法に関する権利の変更など、契約条件が変わったときです。契約変更の稟議や覚書が経理に回る社内フローを作っておくと、見直し漏れを防げます。
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