不動産の電子契約とは？宅建業法35条・37条書面の電子交付要件と実務フロー【2026年時点】

不動産取引の電子契約は、一般の企業間契約とは別の要件が重なります。宅地建物取引業法が定める書面の交付義務があり、重要事項説明書や契約書を電子で渡すには相手方から事前に承諾を取り、その記録を残さなければなりません。締結サービスを契約しただけでは要件を満たさず、承諾をどの画面で取るかまで運用に落とす必要があります。この記事では、2022年5月に電子交付が可能になった書面の範囲、承諾の取り方と技術要件、賃貸と売買それぞれの実務フロー、印紙税の削減が効く契約と効かない契約を整理しました。あわせて、物件管理や顧客管理のシステムと締結サービスをどこまでつなぐかという受託開発側の判断基準まで扱います。

まとめ：不動産の電子契約で押さえる法要件と導入判断の要点

宅建業法上の主要書面は、2022年5月18日施行の改正で電磁的方法による提供が可能になりました。対象は重要事項説明書（35条書面）、契約締結時の書面（37条書面）、媒介契約書（34条の2）です。同時に宅地建物取引士の押印義務が廃止され、電子書面に求められるのは記名だけになっています。ここまでは制度の話で、実務の分かれ目はその先にあります。

導入で最初に設計すべきは、締結機能ではなく承諾の取得と記録です。電子で渡すには相手方の承諾が前提となり、承諾を得る際には用いる電磁的方法の種類とファイルへの記録方式を示す必要があります。承諾も拒否も記録として残さなければならず、この記録がどこに保存され、後から取引単位で引き出せるかが監査時の論点になります。申込フォームや顧客管理システムの側に承諾欄を持たせる設計を先に決めてください。

費用効果は契約類型で割れます。売買契約書は印紙税法の第1号文書に当たるため金額効果が大きく、建物の賃貸借契約書はそもそも課税文書ではないため、賃貸で効くのは印紙ではなく郵送と押印の工数です。受託開発を投じる範囲も限定してください。締結そのものはSaaSで足り、開発対象は物件管理・顧客管理システムとの間で契約データと承諾記録を受け渡す部分に絞られます。

不動産取引で電子契約が解禁された範囲と宅建業法における根拠条文

不動産の電子契約は、一般の契約より遅れて解禁されました。宅建業法が書面の交付を義務づけていたためです。どの書面がいつから電子で渡せるのかを押さえます。

2022年5月施行の改正で電子交付が可能になった不動産書面の一覧

デジタル社会形成整備法による改正が2022年5月18日に施行され、宅建業法上の主要書面が電磁的方法による提供の対象になりました。あわせて宅地建物取引士の押印義務が廃止されています。書面ごとの扱いは次のとおりです。

IT重説は書面の電子化に先行して運用が始まっています。オンラインで重要事項説明を行う取り扱いは賃貸取引で2017年10月から、売買取引で2021年3月から本格運用に入りました。つまり2022年5月より前は「説明はオンラインでできるが、書面は紙で郵送する」という分断が残っていたわけです。改正によって、説明から交付までを非対面で完結させる余地が生まれました。

電子で渡せる範囲は宅建業法上の書面に限りません。入居申込書、駐車場の使用契約、連帯保証に関する契約、更新の合意書なども、当事者間の合意があれば電子で締結できます。契約の方式は原則として自由で、電子データが書面と同等に扱われる根拠となるのは電子署名法です。この基礎的な仕組みは電子契約の仕組みと電子署名法による法的効力の記事で条文レベルから整理しています。

公正証書が必要な契約など電子化の対象外になる類型と確認する手順

電子化できない類型を先に外しておかないと、運用開始後に例外処理が発生します。不動産業で該当する代表例が事業用定期借地権の設定契約です。借地借家法23条により公正証書によることが求められ、当事者だけで完結する電子契約サービスには載せられません。

公正証書そのものを電子データで作成する仕組みは、公証人法の改正で導入されました（2025年10月施行）。ただし手続の一部に対面が残る類型もあるため、事業用定期借地を扱うなら公証役場の案内で個別に確認してください。契約類型ごとの可否を一覧表にして、案件登録の段階でフラグを立てる運用にしておくと、契約直前で紙に戻す事故が減ります。

もう1つ注意が要るのが、相手方が電子での受領を望まない場合の扱いです。承諾は任意であり、拒否されたら紙で交付します。全件の電子化を目標に置かず、拒否時の紙運用を手順書に明記してください。個人が当事者となる賃貸や売買では、相手方の設備環境への配慮も求められます。スマートフォンの小さな画面では図面や約款が読み取りにくいためです。

電磁的方法で書面を提供するための事前承諾の取り方と3つの技術要件

不動産の電子契約で最も見落とされるのが、承諾の取得と交付要件です。標準機能だけでは埋まらず、自社の業務フローに組み込む設計が要ります。

事前承諾で示すべき2つの事項と承諾・拒否の記録を残す実務の方法

国土交通省が公表している電磁的方法による提供とIT重説の実施マニュアル（令和6年12月版が公表版として案内されています）では、承諾の取得方法として4つの類型が示されています。承諾する旨を記載した書面（紙）の受領、電子メール等での受信、Webページ上での承諾の取得、CD-ROMやUSBメモリ等の受領です。拒否された場合も、同じ方法で意思を記録に残す運用が示されています。

承諾を得る際に相手方へ示す事項は2つあります。1つは用いる電磁的方法の種類で、電子メールで送るのかWebからダウンロードしてもらうのかを特定してください。もう1つがファイルへの記録方式で、どのソフトウェアの形式やバージョンで作成したデータかを伝えます。「電子でよいですか」とだけ聞いた記録は、承諾として不十分になりかねません。

実務で詰まるのは、記録の保存先です。締結サービス側に承諾のログが残っても、それは締結した案件の中に閉じます。承諾は締結より前の申込や媒介契約の段階で取るため、成約に至らなかった案件の記録はサービス上に残りません。次の3点を決めておいてください。

• 承諾を取る画面：入居申込フォーム、媒介契約の締結画面、メールの返信のいずれで取るかを契約類型ごとに固定する
• 記録の保存先：顧客管理や案件管理の取引レコードに、承諾日時・方法・示した事項をひも付けて保存する
• 取り出し方：行政庁の調査や社内監査で、取引単位に承諾記録を出力できる状態にしておく

承諾記録の置き場所は、不動産CRMの機能と選び方の記事で扱っている反響管理・追客の項目設計とあわせて決めると二重管理を避けられます。

出力可能性と改変検知と提供の通知という3つの実装要件の満たし方

承諾を得たうえで、電磁的方法による提供そのものにも要件があります。マニュアルで示されているのは次の3点です。

出力可能性は、閲覧のみのビューアで完結させない設計を意味します。印刷を制限した配信方式は要件から外れる恐れがあるため、権利設定を確認してください。改変検知は、電子署名やタイムスタンプの検証機能を備えたサービスであれば措置を満たせます。難所は、その検証方法を相手方に理解してもらう部分です。個人の買主や借主に「検証ボタンを押せば改変の有無が分かる」と伝えるだけでは届かないため、画面の流れを添えた案内を用意してください。

提供の通知は、送りっぱなしを防ぐ要件です。メール送信後の電話確認や、Webページで閲覧されたことの確認が例として挙げられています。迷惑メールフォルダに入って気づかれない事態を想定し、通知手段を二重化してください。電子書面には宅地建物取引士の記名が必要で、押印は不要になりました。記名者と説明を担当した取引士が一致しているかを社内で確認する手順まで決めておくと、後の指摘を避けられます。

IT重説と電子書面交付を組み合わせた賃貸と売買の実務フローの全体像

要件が分かったら、既存の業務フローのどこに承諾と交付を差し込むかを決めます。賃貸と売買では関与者も日程も違うため、フローは分けて設計してください。

賃貸借契約の申込から入居までを電子化するフローと承諾を取る位置

賃貸の流れは、内見から入居まで概ね2週間から1か月に収まります。電子化した場合の順序は、入居申込、入居審査、重要事項説明書の電子交付と説明、契約書の電子締結、初期費用の入金、鍵の引き渡しです。承諾を取る位置は入居申込の時点が適しています。申込フォームに承諾欄を設ければ、審査と並行して電子交付の準備を進められるためです。

賃貸では関与者が多い点に注意が要ります。借主本人に加えて、連帯保証人、家賃債務保証会社、火災保険の引受先、管理会社と貸主が絡む点も見落とせません。締結サービスに載せられるのは自社が当事者または媒介する契約だけで、保証会社や保険会社が別のシステムを使っていれば、そこは電子と紙の接続点になります。借主と貸主の間の書面から着手し、保証・保険は各社の対応状況に合わせて段階的に広げる進め方が無理のない設計です。

定期建物賃貸借を扱う場合は、契約書とは別に事前説明書面の交付が必要になります。この書面も賃借人の承諾を前提に電磁的方法での提供が可能です（2022年5月18日施行）。ただし事前説明は契約締結より前に行う必要があり、順序を誤ると定期借家としての効力に影響します。事前説明書面の受領確認が取れてから契約書を送る設定にしてください。

売買契約で媒介から決済までを電子化するフローと対面で残る手続き

売買は媒介契約から決済まで1か月から3か月を要し、電子化の対象も広がります。順序は媒介契約の締結、指定流通機構への登録と登録証明書の交付、重要事項説明書の電子交付と説明、売買契約書の電子締結、手付金の授受、決済と引き渡しです。媒介契約書と登録証明書も電磁的方法で提供できます。

一方で対面が残る手続きもあります。決済当日の登記手続では司法書士による本人確認と意思確認が入り、住宅ローンを利用する場合は金融機関の金銭消費貸借契約が別建てで進みます。鍵や検査済証などの現物の引き渡しも残る作業です。売買で「全部が電子で完結する」という前提を置くと現場が混乱するため、電子化の対象は宅建業者が関与する書面までと線を引いてください。

本人確認の扱いも売買では重くなります。宅地建物取引業者は犯罪収益移転防止法の特定事業者に当たり、取引時確認の義務を負う立場です。非対面で完結させるなら、オンラインで本人確認を行う方式（eKYC）を採るか、書類の郵送を組み合わせるかを決める必要があります。この判断を後回しにすると、契約は電子で締結したのに本人確認だけ来店が必要という運用が残りかねません。

不動産業で電子契約の効果が出る契約と印紙税の削減が効かない契約

投資判断のために、効果の出どころを契約類型ごとに分けます。一括りにすると、賃貸中心の会社が売買前提の試算を持ち込んで見込み違いを起こします。

売買は印紙税で賃貸は工数という効果の出どころの違いと試算の方法

印紙税法上、不動産の譲渡に関する契約書と、地上権または土地の賃借権の設定・譲渡に関する契約書は第1号文書に当たります。不動産の譲渡に関する契約書のうち契約金額が10万円を超えるものには軽減措置があり、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成するものが対象です。電子データでの締結は課税文書の作成に当たらないと扱われており、売買契約書を電子化すると印紙税は生じません。

これに対し、建物の賃貸借契約書は課税文書に当たりません。賃貸仲介や賃貸管理の会社が電子契約で得るのは、印紙税ではなく別の効果です。契約書の印刷と製本、郵送と返送待ち、押印申請、原本のファイリングにかかる時間が主な削減対象になります。契約類型ごとの効果は次のように整理できます。

試算は自社の締結実績から組み立てます。売買中心なら、過去12か月の売買契約件数に契約金額帯ごとの印紙税額を掛ければ削減額が出ます。賃貸中心なら、1件あたりの印刷・製本・郵送・押印申請の合計時間に年間の締結件数を掛けてください。契約1件あたり20分の事務工数がかかり年間1,200件を締結する管理会社なら、年400時間が対象になる計算です。電子でも紙に印刷して署名押印すれば課税対象に戻る点を含め、非課税になる根拠は電子契約に印紙が不要になる根拠の記事で解説しています。サービスの月額や送信従量の実額と3年間の総費用の試算は電子契約の費用相場の記事にまとめました。

電子帳簿保存法と宅建業法の保存義務を両立させる保管設計の考え方

保存要件は2つの法律から重なってきます。電子帳簿保存法では、2022年1月施行の改正で電子取引データの電子保存が義務化され、宥恕措置は2023年12月末で終了しました。2024年1月以降に求められるのは真実性の確保と可視性の確保で、後者には取引年月日・取引金額・取引先の3項目で検索できる状態にすることが含まれます。

宅建業法側にも保存の定めがあります。49条の帳簿は各事業年度末で閉鎖し、閉鎖後5年間（自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間）保存するとされ、施行規則18条により電子計算機に備えられたファイル等での保存も認められています。締結サービスの保管機能が対象にするのは、サービス内で締結した契約書だけです。相手方が別サービスで送ってきた契約書、メール添付の覚書、PDFで受領する精算書。これらの保存先と検索手段を決めずに導入すると、社内で保存ルールが分裂します。

賃貸管理や顧客管理と電子契約サービスの連携をどこまで作るかの判断基準

ここからは受託開発の視点で線を引きます。不動産業の電子契約で開発費が発生するとしたら、その対象は締結機能そのものではありません。

標準機能で足りる範囲と受託開発で作るべき範囲を分ける線引きの基準

締結機能を自社で作る選択は採りません。電子署名の検証、タイムスタンプの付与、長期署名フォーマットへの対応は認定事業者に依存する領域で、自社実装しても外部サービスの利用料は残るためです。開発の対象は、次の3つの受け渡しに限られます。

• 契約書の生成：物件情報と契約者情報から、契約書と重要事項説明書の差し込みデータを自動生成する部分
• 承諾記録の連携：申込時の承諾の日時・方法・示した事項を、案件レコードにひも付けて取り出せるようにする部分
• 締結結果の書き戻し：締結完了のステータスと契約書PDFを、案件レコードと会計・請求の処理へ戻す部分

標準機能で足りるのは、締結件数が月数十件までで、契約書の作成を担当者がテンプレートから手作業で行っても回る規模です。開発が要るのは、次の2条件を両方満たす場合になります。第一に、物件管理や顧客管理のシステムとの間で、標準連携やCSVの入出力では埋まらないデータ受け渡しが発生していること。第二に、その受け渡しを人手で処理する工数が月20時間を超えていること。この2つがそろえば、連携部分への投資は1年から2年で回収圏に入ります。

連携先が自社開発のシステムか市販のパッケージかでも進め方が変わります。パッケージなら提供元の連携メニューを先に確認し、足りない部分だけを外部の開発に切り出す順序が費用を抑えられます。業務システム全体の構えは不動産業務支援システムの種類と比較の判断軸の記事で整理しました。物件検索や内見予約から入居申込までの導線を自社サイト側に持たせ、そこで取得した承諾を締結サービスへ渡す構成にしたい場合は、不動産ポータルサイトシステム開発で要件整理の段階から対応しています。

不動産業の電子契約が定着しない3つのパターンと体制・日程の目安

止まり方には型があります。1つ目が承諾記録の欠落で、申込段階で口頭確認しただけの案件が混ざり、監査で取引単位の記録を出せない型。2つ目が繁忙期の逆行で、1月から3月の賃貸繁忙期に切り替えを重ね、現場が慣れた紙の運用へ戻る型。3つ目が宅建士の記名運用のあいまいさで、誰の記名で交付するかを担当者ごとの判断に委ね、説明した取引士と記名者が食い違う型になります。

体制は情シス、業務部門（賃貸管理または売買仲介）、宅建業の管理担当、店舗の現場責任者の4者を最小構成にしてください。日程は契約類型の棚卸しと可否の仕分けに1か月、承諾の取得方法と記録先の設計に1か月、試行導入に1〜2か月、店舗展開に2〜3か月が目安です。切り替え時期は繁忙期を外し、賃貸なら5月から9月に試行を置く進め方が現実的でしょう。棚卸しから全社展開までの汎用的な手順は電子契約の導入手順の記事に、認証方式や連携条件を含む製品選定の軸は電子契約システムの比較と選び方の記事にまとめています。

よくある質問

不動産会社の電子契約の検討で実際に挙がる質問に答えます。

重要事項説明書を電子で交付するには何が必要ですか？

相手方の事前承諾と、3つの交付要件を満たす運用が必要です。承諾は書面の受領、電子メールでの受信、Webページ上での取得、記録媒体の受領のいずれかで取り、その際に電磁的方法の種類とファイルへの記録方式を示します。交付側は、相手方が出力して紙を作成できること、改変されていないかを確認できる措置が講じられていること、提供した旨を通知することの3点を満たしてください。電子書面には宅地建物取引士の記名が必要で、押印は2022年5月18日施行の改正で不要になりました。

IT重説と書面の電子交付は同時に始める必要がありますか？

別々に始められます。IT重説は賃貸で2017年10月、売買で2021年3月から本格運用に入っており、書面の電子化に先行しています。説明はオンラインで行い書面は郵送する運用も、書面だけ電子化して説明は対面で行う運用も可能です。承諾の取得と記録の設計に慣れてから説明のオンライン化に進む順序でも支障はありません。

賃貸借契約で電子化できない書類はありますか？

借主と貸主の間の書面は、定期建物賃貸借の事前説明書面を含めて電子化できます。承諾が前提になる点は共通です。紙が残りやすいのは、家賃債務保証会社や火災保険の引受先が別のシステムを使っている場合の接続点になります。また事業用定期借地権の設定契約は借地借家法23条により公正証書が求められ、当事者間の電子契約サービスでは締結できません。

電子契約にすると印紙税はどれくらい削減できますか？

契約類型によって差が出ます。不動産の譲渡に関する契約書は印紙税法の第1号文書に当たるため、売買中心の会社では削減額が大きくなります。契約金額が10万円を超えるものには軽減措置があり、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成するものが対象です。一方、建物の賃貸借契約書はもともと課税文書に当たらないため、賃貸中心の会社で見込めるのは郵送費と押印関連の工数削減になります。

締結した契約書はどこに保存すればよいですか？

締結サービスの保管機能を基本としつつ、サービスを通らないデータの受け皿を別に決めてください。電子帳簿保存法では2024年1月以降、電子取引データについて取引年月日・取引金額・取引先で検索できる状態が求められます。宅建業法49条の帳簿は閉鎖後5年間（自ら売主となる新築住宅は10年間）の保存が定められ、施行規則18条により電子計算機に備えられたファイル等での保存も認められています。相手方が別サービスで送ってきた契約書や覚書の保存先も、導入時の設計範囲に含めてください。

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