住宅ローン控除の仕組みと適用要件｜令和8年入居の借入限度額と控除額シミュレーション

住宅ローン控除（正式名称は住宅借入金等特別控除）は、年末時点のローン残高の0.7％を、入居から最大13年間、所得税から差し引く制度です。所得税で引ききれない分は翌年度の住民税からも差し引かれます。令和8年度税制改正で適用期限が令和12年12月31日入居分まで5年延長され、省エネ性能のある中古住宅も控除期間13年の対象に加わりました。この記事では、控除を受けるための要件、住宅の区分ごとの借入限度額、経過年数ごとの控除額の目安、二世帯住宅や借り換えなど判断が分かれる場面を、国税庁と国土交通省の記載をもとに整理します。確定申告の手順と提出書類は住宅ローン減税の確定申告の記事で扱っています。

まとめ｜令和8年入居で押さえる要点

• 控除額は年末残高等×0.7％です。住宅の取得対価が年末残高より少なければ取得対価が基準になり、補助金を受けた場合はその額を差し引きます。
• 主な要件は、合計所得金額2,000万円以下、床面積50㎡以上（40㎡以上50㎡未満は合計所得金額1,000万円以下に限る）、入居6か月以内、返済期間10年以上の4つです。
• 借入限度額と控除期間は住宅の省エネ性能で決まります。令和8年入居の新築は長期優良住宅・低炭素住宅4,500万円、ZEH水準省エネ住宅3,500万円、省エネ基準適合住宅2,000万円で、いずれも13年です。
• 中古住宅は令和8年入居分から省エネ性能に応じて13年になりました。長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準は3,500万円、省エネ基準適合住宅は2,000万円、性能証明のないその他の住宅は2,000万円・10年です。
• 実際に戻る額は、その年の所得税額と住民税の上限（課税総所得金額等の5％、97,500円まで）の合計が天井です。借入額を増やしても、納めている税額が少なければ控除は満額になりません。

年末残高の0.7％を差し引く控除額の計算方法

住宅ローン控除は税額控除です。所得から差し引く所得控除と違い、計算した控除額がそのまま税額から引かれます。控除額は「年末残高等×0.7％」で、100円未満の端数は切り捨てます。所得控除との違いは税額控除とは何かを整理した記事で詳しく説明しています。

ここでいう年末残高等は、単純なローン残高ではありません。国税庁No.1211-1は、住宅の取得対価の額がローンの年末残高より少ないときは取得対価の額を使うと定めています。国や自治体の補助金等を受けた場合や、住宅取得等資金の贈与の非課税特例を使った場合は、その額を取得対価から差し引きます。たとえば4,000万円の住宅に補助金100万円を受け、親から500万円の贈与を受けて非課税特例を使えば、取得対価として扱える上限は3,400万円です。この状態で3,600万円を借りても、控除の計算に使えるのは3,400万円までです。

所得税で引ききれない分を住民税から差し引く上限

控除額が所得税額より大きい場合、残りは翌年度の個人住民税から差し引かれます。ただし住民税側には上限があり、総務省は「前年分の所得税の課税総所得金額等の5％（97,500円を限度）」と定めています。7％・136,500円という上限を見かけることがありますが、これは居住年が平成26年から令和3年までで、消費税率8％または10％で取得した特定取得等に適用される措置です。ただし、令和4年入居でも、消費税率10％で取得し、一定期間内の契約などの経過措置の要件を満たす場合は対象になります。

この二段の上限があるため、1年間に受けられる控除の実額は「所得税額＋住民税の上限額」を超えません。課税総所得金額等が195万円以上なら住民税側の上限は97,500円に達するので、所得税額が10万円の人の天井は197,500円です。住民税の所得割の計算は住民税の年収別早見表の記事で確認できます。

控除を受けるための共通要件

新築・中古・リフォームのいずれでも共通する要件は次のとおりです。国税庁No.1211-1と国土交通省の住宅ローン減税ページの記載を合わせて整理しました。

所得要件は毎年判定します。入居した年に合計所得金額が2,000万円を超えていても、翌年以降2,000万円以下に戻れば、その年は控除を受けられます。逆に、ある年だけ土地の売却益などが重なって2,000万円を超えると、その年分は控除がゼロになります。控除期間が延びるわけではないので、その1年分は取り戻せません。

借入先にも条件があります。国税庁No.1225が挙げる対象の借入先は金融機関や住宅金融支援機構、勤務先、建設業者などで、親族や知人から個人的に借りたお金は含まれていません。勤務先からの借入金でも、無利子または0.2％未満の利率のものは対象外です。

譲渡特例の要件は、自宅を売って買い替える人が見落としやすい点です。新居への入居年とその前2年・後3年の範囲に、前の自宅の売却で居住用財産の3,000万円特別控除などを使うと、その新居では住宅ローン控除を受けられません。売却益が小さいなら3,000万円特別控除を使わずに住宅ローン控除を選ぶほうが有利な場合があるため、売却と購入の時期が近い人は両方の金額を並べて比べてください。

床面積40㎡以上50㎡未満の住宅にかかる所得と上乗せの制限

国土交通省は令和8年度改正の要点として「床面積要件を新築住宅・既存住宅ともに40㎡以上に緩和（合計所得金額1,000万円超の者、子育て世帯等への上乗せ措置利用者は50㎡以上）」と記載しています。つまり40㎡以上50㎡未満のコンパクトマンションは、合計所得金額1,000万円以下の年に限って控除を受けられます。さらに国税庁No.1211-1は、令和8年1月1日以降にこの面積帯の認定住宅等へ入居した場合、子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額の上乗せは使えないと注記しています。45㎡の物件では、給与所得控除や所得金額調整控除などを反映した合計所得金額が1,000万円を超える人は、その年の控除を受けられません。

新築のその他の住宅（省エネ基準を満たさない住宅）で40㎡以上50㎡未満のものは、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものに限られます。

登記事項証明書による床面積の判定基準

床面積は販売図面やパンフレットの面積ではなく、登記事項証明書に表示された面積で判断します。マンションは階段や廊下などの共用部分を含めず、専有部分の面積で判定します。販売図面の面積は壁の中心線で測る壁芯面積が多く、登記簿の面積は壁の内側で測る内法面積になるため、登記簿のほうが小さくなります。広告で「51㎡」とあるマンションが登記簿では50㎡を下回ることがあり、その場合、所得1,000万円超の人は控除を受けられません。契約前に登記簿面積の見込みを売主に確認しておくと確実です。

夫婦や親子で共有する住宅は、持分を掛けた面積ではなく建物全体の床面積で判断します。店舗や事務所と併用している住宅も、店舗部分を含めた建物全体の面積で判定したうえで、その2分の1以上が居住用であることが必要です。

令和8年入居分の借入限度額と控除期間

借入限度額と控除期間は、住宅が新築か中古か、どの省エネ性能区分に当たるかで決まります。かっこ内は子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ後の額です。国土交通省は子育て世帯を19歳未満の扶養親族がいる方、若者夫婦世帯を配偶者のいる40歳未満の方または40歳未満の配偶者のいる40歳以上の方としています。年齢や扶養の判定は入居した年の12月31日時点で行います。

新築住宅・買取再販住宅の借入限度額と控除期間

省エネ基準を満たさない新築のその他の住宅は、令和5年12月31日までに建築確認を受けたか令和6年6月30日までに建築されたものに限り、2,000万円・10年で控除を受けられます。区分の判定には、長期優良住宅なら認定通知書、ZEH水準や省エネ基準適合なら建設住宅性能評価書または住宅省エネルギー性能証明書が必要です。証明書がなければその他の住宅として扱われるため、引渡し前に売主や施工会社へ発行の有無を確認してください。

買取再販住宅は、宅地建物取引業者が一定のリフォームをした築10年超の中古住宅を、業者の取得から2年以内に買い取るものです。令和8年入居の認定住宅等では新築と同じ借入限度額が適用されますが、その他の買取再販住宅も2,000万円・10年の対象になります。

中古住宅の借入限度額・控除期間と耐震要件

令和7年入居分まで、中古住宅は認定住宅等でも借入限度額3,000万円・控除期間10年でした。令和8年入居分では、省エネ性能の証明がある中古住宅が13年になり、ZEH水準なら3,500万円まで対象になります。中古マンションでZEH水準の証明がある物件と証明のない物件を比べると、控除の上限総額は3,500万円×0.7％×13年で最大318.5万円と、2,000万円×0.7％×10年で最大140万円となり、178.5万円の差があります。

中古住宅のZEH水準・省エネ基準適合の証明は、取得の日の前2年以内または取得後6か月以内に調査を終えたものに限られます。経過措置として、令和8年1月から3月に入居した場合は、令和9年3月31日までに調査を終えれば証明に使えます。省エネ基準適合住宅は、令和7年4月1日以後に建築確認を受けた住宅の検査済証の写し（取得前2年以内に交付されたもの）でも証明できます。

築年数の要件は令和4年度改正で廃止され、代わりに昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された住宅であることが求められます。それより前に建てられた住宅は、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれかで現行の耐震基準を満たすことを証明すれば対象になります。中古住宅は、生計を一にする親族など特別な関係のある人からの取得や、贈与による取得の場合は対象外です。

増改築・リフォームの対象工事と控除要件

ローンを組んで自宅を増改築・リフォームした場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年です。対象は国土交通省が第1号から第6号工事として定める増築・改築、大規模修繕、間取り変更、耐震改修などの工事で、増改築等工事証明書などで工事内容を証明します。補助金等を差し引いた工事費用が100万円（税込）を超えること、工事完了から6か月以内に入居すること、床面積が40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方は50㎡以上）であることが要件です。ローンを使わない省エネ改修やバリアフリー改修の税額控除はリフォーム費用で使える控除制度の記事にまとめています。

令和10年以降に対象外となる住宅

国土交通省は2つの除外を挙げています。1つは、建築確認が令和10年以降の省エネ基準適合住宅です。国税庁No.1211-1は、令和9年12月31日までに建築確認を受けたか令和10年6月30日までに建築された省エネ基準適合住宅は、2,000万円・10年で控除を受けられると注記しています。もう1つは、入居日が令和10年以降の場合に、土砂災害特別警戒区域や浸水被害防止区域などの災害レッドゾーンに建てた新築住宅です。建替えや中古住宅、リフォームは引き続き対象です。

2028年以降に入居する新築住宅では、省エネ基準適合住宅は原則対象外となり、経過措置の対象でも控除期間は10年です。2027年中に入居する場合は13年の対象となるため、入居予定年と建築確認・建築の日付で判断してください。

借入額と住宅区分で変わる控除額シミュレーション

借入3,500万円・返済期間35年・全期間固定金利0.8％・元利均等返済・ボーナス返済なしで、1月に入居して同月から毎月返済し、初年末までに12回返済した場合、年末残高と控除額は次のように推移します。控除額は所得税と住民税で全額を差し引けた場合の値です。

同じ借入額でも、ZEH水準の証明があるかどうかで13年間の控除額に約79万円の差が出ます。省エネ基準適合住宅は残高が2,000万円を下回るまで毎年14万円で一定です。子育て世帯がZEH水準の新築を4,500万円で借りた場合は、同じ条件で13年間の合計が約336万円になります。

控除を満額受けるのに必要な所得税額の目安

上の表の1年目の23.89万円を使い切るには、所得税額が14.14万円以上必要です。住民税側の上限97,500円を差し引いた残りを所得税で吸収しなければならないためです。住宅ローン控除を受ける前の年の源泉徴収票で「源泉徴収税額」を見ると見当がつきます。この欄は復興特別所得税（2.1％）を含んだ額なので、1.021で割ると所得税額の目安になります。共働きでは、それぞれの税額と控除可能額を比較します。そのうえで、持分・実際の返済負担を一致させ、育休や退職による所得の変化も織り込んで借入割合を決めてください。

二世帯住宅・ペアローン・共有名義の扱い

控除を受けられるのは、住宅の持分を持ち、自分名義でローンの債務を負い、その家に住んでいる人です。この3つが揃っているかを1人ずつ確認すれば、二世帯住宅やペアローンでも誰が控除を受けられるかを判断できます。

二世帯住宅の登記形態と床面積の判定基準

国税庁No.1211-1は、夫婦や親子で共有する住宅は建物全体の床面積で判断し、マンションのように区分所有している住宅は区分所有する専有部分の床面積で判断するとしています。二世帯住宅にこれを当てはめると、1棟を親子の共有で登記した場合は、持分割合を掛けずに建物全体の登記面積で判定します。ただし、必要な面積と自己の居住用部分の割合は別途確認してください。一方、1階を親、2階を子の区分所有として登記した場合は、子の専有部分だけで50㎡（所得1,000万円以下なら40㎡）以上が必要です。玄関や水回りを分けた完全分離型で区分登記にすると、子世帯の住戸が40㎡台に収まり、所得によっては控除を受けられないことがあります。

親の住戸部分のローンを子が負担しても、子はその住戸に住んでいないため、その部分は子の控除の対象になりません。親子それぞれが控除を受けるなら、各自が住む部分について各自が債務を負う形が前提になります。フラット35の親子リレー返済は、親子が連帯債務者になる契約です。連帯債務では各自の負担割合に応じて年末残高を分けるため、控除を受けるには、その人が持分を持ち、その家に住んでいることが前提になります。返済の中心が親から子へ移る時期の扱いなど個別の契約については、借入先の金融機関と所轄の税務署に確認してください。

ペアローン・連帯債務の負担割合と控除対象額

夫婦がそれぞれ別のローンを組むペアローンでは、各自が自分のローンの年末残高で控除を受けます。借入限度額は1人ずつ適用されるため、世帯で見れば控除の上限が2人分になります。1本のローンを夫婦で返す連帯債務の場合は、各自の負担割合に応じて年末残高を分け、確定申告で「連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」を付けます。

どちらの形でも、持分割合と資金の負担割合がずれると、多く負担した側から少ない側への贈与とみなされるおそれがあります。頭金を夫が多く出したのに持分を半分ずつにした、といったケースです。登記の持分は頭金と借入額を合わせた実際の負担割合で決めてください。共働き世帯の税負担と制度の関係はパワーカップルの税と制度を実額で解説した記事でも扱っています。

繰上げ返済・借り換えで控除が続く条件と損得の判断

繰上げ返済そのものは控除を止めません。問題になるのは、返済期間を短くする期間短縮型で、最初の返済から最終返済までの期間が10年未満になった場合です。国税庁No.1225のQ&Aは、この場合「償還期間が10年未満となった年分以後は、この特別控除の適用を受けることはできません」としています。返済額を減らす返済額軽減型であれば期間は変わらないため、この問題は起きません。

金利と控除率0.7％の比較による繰上げ返済の判断

控除期間中に100万円を繰上げ返済すると、利息は借入金利の分だけ減り、控除は年末残高が減った分の0.7％だけ減ります。1年あたりの損得はおおむね「（借入金利－0.7％）×繰上げ額」です。金利0.8％なら100万円あたり年1,000円ほどの得にとどまり、金利0.5％なら年2,000円ほどの損になります。控除を満額使えている人で借入金利が0.7％を下回るなら、控除期間が終わるまで繰上げ返済を待つほうが有利です。

例外が2つあります。1つは年末残高が借入限度額を上回っている場合です。省エネ基準適合住宅（上限2,000万円）で3,500万円を借りている人が繰上げ返済をしても、残高が2,000万円を下回るまでは控除額は毎年14万円のまま変わりません。もう1つは、控除額が所得税と住民税の上限を超えていて使い切れていない場合です。使い切れていない部分を減らしても、実際に戻る額は変わりません。この2つに当てはまる場合、その年の控除額を減らさずに繰上げ返済できることがあります。ただし、将来の残高や税額による控除の減少、手数料、返済期間が10年未満になる影響を含めて総額で比較してください。

借り換え後の控除対象額

国税庁No.1233は、借り換え後のローンも、当初のローンの返済のためであることが明らかで、償還期間が10年以上であるなどの要件を満たせば、引き続き控除の対象になるとしています。控除期間は当初の入居年から数えるため、借り換えで延びることはありません。

控除の対象になる年末残高は、借換え直前の当初ローン残高をA、新しいローンの借入額をB、新しいローンの年末残高をCとすると、AがB以上ならC、AがBより少なければC×A÷Bです。諸費用を上乗せして借り換えると、上乗せ分に対応する残高は控除の対象から外れます。

転勤・単身赴任・賃貸に出したときの扱い

国税庁No.1234によると、転勤などやむを得ない事情で本人だけが別に住む単身赴任の場合、生計を一にする親族が取得等から6か月以内に入居して引き続き住み、転勤等の事情が解消した後に本人もその家で共に暮らすと認められる場合は、控除を続けて受けられます。平成28年4月1日以後に取得した住宅であれば、転勤先が国外で本人が非居住者になっても同じ扱いですが、控除を受けられるのは国内に総合課税の対象となる所得がある年分に限られます。

控除を受けていた人が家族全員で転居した場合、転居した年以降は控除を受けられません。ただし勤務先からの転任命令などやむを得ない事由があり、転居する日までに所轄税務署へ「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を出しておけば、戻って再び住んだ年から残りの控除期間について再適用を受けられます。再び住んだ年にその家を賃貸に出していた場合は、その翌年からの再適用です。賃貸が前年までに終了していれば、再び住んだ年から対象になります。一方、最初に入居した年の年末までに転勤等で家族全員が転居した場合は、転居前の手続きは不要で、再居住後に一定の要件を満たせば適用を受けられます。転勤の可能性がある職種の人は、内示を受けた段階で届出の準備をしてください。

適用を受けるための手続きの流れ

住宅ローン控除を初めて受ける年分は、確定申告が必要です。年末調整の対象となる給与所得者は、2年目以降、必要な申告書等を勤務先に提出して控除を受けられます。年末残高の確認には、金融機関等に応じて証明書方式と調書方式があります。申告書の書き方や提出書類の一覧、申告を忘れた場合の5年間のさかのぼりは住宅ローン減税の確定申告の記事で手順ごとに説明しています。

よくある質問

住宅ローン控除に年収制限はありますか？

年収ではなく合計所得金額で判定し、控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であることが条件です。給与収入だけの人なら、給与所得控除を差し引いた後の金額で判定します。床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅は、合計所得金額1,000万円以下の年に限られます。

中古マンションに築年数の要件はありますか？

築年数の上限はありません。昭和57年1月1日以後に建築された住宅であれば対象です。それより前の住宅は、耐震基準適合証明書などで現行の耐震基準を満たすことを証明すれば対象になります。令和8年入居分では、省エネ性能の証明がある中古マンションは控除期間が13年です。

住宅ローン控除はいつから受けられますか？

入居した年の分から受けられます。最初の年は翌年に確定申告（還付申告）で申請し、還付申告は1月1日から提出できます。国税庁はe-Taxで提出された還付申告を3週間程度で処理するとしており、書面で提出するとそれより時間がかかります。給与所得者は2年目以降、毎年の年末調整で12月か1月の給与とあわせて精算されます。

ふるさと納税と併用すると控除額は減りますか？

年末残高等から計算する控除可能額は変わりませんが、寄附金控除で所得税が減ると、住宅ローン控除を使い切れなくなる場合があります。また、住宅ローン控除の1年目は確定申告をするため、ワンストップ特例は使えず、寄附金控除も確定申告書に記載する必要があります。ふるさと納税の特例控除上限は、住宅ローン控除前の住民税所得割額を基に計算します。ただし、併用によって控除しきれない額が生じ、自己負担が2,000円を超える場合があります。仕組みはふるさと納税の控除上限の計算方法の記事で確認できます。

子育て世帯の上乗せは誰が対象ですか？

入居した年の12月31日時点で、19歳未満の扶養親族がいる人、または配偶者がいて本人か配偶者のどちらかが40歳未満の人です。令和8年入居分は新築・買取再販に加え、中古の長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅も上乗せの対象です。床面積が40㎡以上50㎡未満の認定住宅等では上乗せを使えません。

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