--- title: "老人ホームの事業計画書の書き方｜住宅型・介護付き・サ高住の収支計画と2026年改正法の登録制" url: "https://www.issoh.co.jp/column/details/12046/" published: 2026-07-01 updated: 2026-10-10 categories: ["会社設立"] publisher: "株式会社一創" --- # 老人ホームの事業計画書の書き方｜住宅型・介護付き・サ高住の収支計画と2026年改正法の登録制 老人ホームの事業計画書は、出す相手によって見られる中身が変わります。有料老人ホームの場合、自治体の事前協議では厚生労働省「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」が定める30年以上の長期収支計画が、金融機関では返済原資と入居ペースが問われます。 2026年6月25日には、中重度の要介護者を受け入れる有料老人ホームを登録制に移す改正法が公布されました。厚生労働省の検討会資料では施行は2027年12月の予定で、これから開業する事業者は施行日をまたぐ前提で計画を組む必要があります。この記事では、住宅型・介護付き・サ高住の収益構造の違いを押さえたうえで、計画書の各欄を一次資料の数字で埋める手順を整理します。 ## まとめ：老人ホームの事業計画書で先に決めること - 類型を最初に決めます。介護報酬がホーム自体の売上になるのは特定施設の指定を受けた介護付きだけで、その指定は都道府県の計画上の定員枠（総量規制）に左右されます。 - 有料老人ホームとして届け出るなら、自治体向けの収支計画は標準指導指針の「10 事業収支計画」に沿って最低30年分を作り、少なくとも3年ごとに見直します。初期投資は9つの費目で積み上げます。サ高住の登録を受けるものにはこの規定は適用されず、高齢者住まい法の登録基準によります。 - 住宅型は、家賃・食費などホーム本体の収支と、併設する訪問介護などの収支を別の表にします。財務省は併設型の訪問介護の報酬を令和9年度改定で適正化すべきとしており、併設事業の利益で本体の赤字を埋める計画は崩れやすくなっています。 - 中重度者を受け入れるなら、登録制（2027年12月施行予定）の基準案（居室13㎡以上、夜間・緊急時に職員の配置またはオンコールで対応する体制、会計の区分、特定事業者への誘導禁止）を設計と収支に織り込みます。 - 介護報酬の入金は提供月の翌々月です。運転資金は、入居ペースと入金時期を反映した月次資金繰り表で最大の資金不足額を出して見積もります。 - 前払金には保全措置と短期解約時の返還ルールがあります。開業資金は前払金の受領に頼らずに組むのが安全です。 ## 老人ホームの事業計画書の提出先と求められる中身 「老人ホームの事業計画書」という全国共通の様式はありません。実務では次の3つの相手に、別々の観点で計画を示します。 | 提出先 | 根拠・様式 | 主に見られる点 | | ---------------- | ----------------- | --------------- | | 都道府県・市（事前協議・設置届） | 老人福祉法29条、自治体の指導指針 | 需要、設備、30年収支、前払金 | | 金融機関（公庫・銀行） | 公庫の創業計画書など | 自己資金、返済原資、入居ペース | | 都道府県・市（特定施設の指定） | 介護保険法70条、公募要項 | 人員基準、計画上の定員枠 | 設置届は、設置しようとする者が「あらかじめ」都道府県知事に出すと定められています（老人福祉法29条1項）。標準指導指針はさらに早い段階を求めており、開発許可や建築許可が要る場合はその申請前から、要らない場合も建築確認申請前から、地元市町村と都道府県と十分な事前協議を行うこととしています。土地の契約や設計を固めてから協議に入ると、居室面積や廊下幅の指摘で図面が戻ります。計画書の初版は事前協議に間に合わせてください。 融資では、日本政策金融公庫の新規開業・スタートアップ支援資金（融資限度額7,200万円）を使うなら公庫の創業計画書の様式が基本になります。土地建物を自前で取得する計画は、この枠で足りるかを最初に確かめ、民間金融機関や、地主が建てた建物を借りる方式との組み合わせを検討します。福祉医療機構（WAM）の福祉貸付は有料老人ホームを一律には対象にしておらず、所定の「特定有料老人ホーム」や地域医療介護総合確保法の認定計画に沿って整備するものなどが対象です。このほか、都市部の借地権が設定された民有地に、社会福祉施設等と一体的に設置する有料老人ホームも対象となります。介護事業全般の融資審査の見られ方は[介護業の事業計画書の解説](/column/details/12379/)で整理しています。 ## 住宅型・介護付き・サ高住の違いと収益構造 厚生労働省「有料老人ホームにおける望ましいサービス提供のあり方に関する検討会」第9回（2026年9月18日）の参考資料では、介護付き有料老人ホームが5,179件、住宅型が12,061件、有料老人ホームに該当するサ高住が7,893件と整理されています。3つの類型は収入の入り方が違うため、計画書の売上欄の組み方も変わります。 | 項目 | 住宅型有料老人ホーム | 介護付き有料老人ホーム | サ高住（特定施設の指定なし） | | -------- | ------------- | -------------- | -------------- | | 根拠法 | 老人福祉法 | 老人福祉法・介護保険法 | 高齢者住まい法 | | 行政手続 | 事前届出 | 事前届出＋特定施設の指定 | 都道府県等への登録 | | 介護サービス | 外部・併設事業所と個別契約 | ホームが包括して提供 | 外部・併設事業所と個別契約 | | 介護報酬の帰属 | 利用先の介護事業所の売上 | ホームの売上（一般型は日額） | 利用先の介護事業所の売上 | | 居室面積 | 13㎡以上（指針） | 13㎡以上（指針） | 原則25㎡（条件付き18㎡） | | 月額費用の最多帯 | 10万円未満 | 30万円以上 | 12〜14万円 | 月額費用の最多帯は、同じ参考資料が2014年と2024年の調査を比べた頁にある2024年の値です。住宅型は最多帯が最も低い一方で、要介護3以上の入居者の割合が48.87％から55.9％に増えています。 ### 介護付きの売上計画と人員配置・指定枠 特定施設入居者生活介護（一般型）の基本報酬は、令和6年度改定後で1日あたり要介護1が542単位、要介護2が609単位、要介護3が679単位、要介護4が744単位、要介護5が813単位です。要介護3の入居者1人なら679単位×30日で月20,370単位になり、1単位10円で換算すると約20.4万円が基本部分です。実際には地域区分によって1単位の単価が10円より高くなり、加算が上乗せされます。家賃・食費・管理費は入居者から別に受け取ります。 費用側は人員基準で下限が決まります。看護・介護職員は要介護の利用者3人またはその端数ごとに常勤換算で1人以上、看護職員は利用者30人以下で1人以上、30人を超える部分は50人ごとに1人を加えます。生活相談員は利用者100人ごとに1人、計画作成担当者（介護支援専門員）も100人ごとに1人が標準です。要介護の入居者が45人なら、通常の基準では看護・介護職員は常勤換算15人が下限で、実際の配置は夜勤を含む勤務表で確かめます。令和6年度改定では、見守り機器等のテクノロジーの複数活用や職員間の役割分担などの要件を満たす特定施設に限り、3人に0.9人以上とする特例も設けられました。 介護付きの難しさは指定の取りにくさにあります。介護保険法70条4項・5項により、都道府県は介護保険事業支援計画で定めた区域の必要利用定員総数に達している場合などに、特定施設の指定をしないことができます。第9期計画（2024〜2026年度）の枠が埋まっている地域では、2027年度からの第10期計画で整備枠と公募が示されるのを待つことになります。開業時期は、土地探しより先に公募スケジュールから逆算してください。 ### 住宅型・サ高住の収入の帰属と併設事業所の会計区分 住宅型と、特定施設でないサ高住では、ホームに入るのは家賃・管理費・食費などの自費収入だけです。介護保険サービスは、入居者が訪問介護や通所介護の事業所と個別に契約して使います。サ高住の登録基準が求めるサービスは、少なくとも状況把握と生活相談の2つです。同じ参考資料が引く令和6年度老健事業の調査では、住宅型の79.6％が併設または隣接の介護サービス事業所ありと回答しています。併設事業所を持つ計画では、収入がホーム本体と併設事業所のどちらに入るかを分けて見る必要があります。 計画書では、ホーム本体と併設事業所の収支を区分して示し、法人全体の返済能力を見る合算表は別に作ります。区分を勧める理由は報酬の先行きにあります。財務省の[令和8年度予算執行調査](https://www.mof.go.jp/policy/budget/topics/budget%5Fexecution%5Faudit/fy2026/sy0806/17.pdf)では、同一建物等減算が適用される訪問介護事業所（集合住宅への併設型）の収支差率が11.2％、適用されない事業所が4.4％でした。訪問1回あたりの移動時間は3.4分と14.1分です。財務省はこの結果をもとに、令和9年度介護報酬改定で住宅型有料老人ホーム等で提供される訪問介護と居宅介護支援の報酬を適正化すべきだとしています。訪問介護の同一建物等減算には10％・12％・15％の区分があります。同一敷地内または隣接敷地の建物に住む利用者は原則10％、その人数が月50人以上なら15％、正当な理由なく、前6か月の提供総数のうち15％減算の対象者を除く同一敷地内等の建物の居住者向けが90％以上なら12％の減算です。開業時にどの区分に当たるかを確かめ、改定でこの幅が広がる可能性も前提に置くべきです。併設する訪問介護の計画は[訪問介護の事業計画書](/column/details/12389/)で別に組み、ホーム本体は家賃・管理費・食費だけで赤字にならない水準を確かめます。 ## 2026年改正で始まる有料老人ホーム登録制と計画書への影響 令和8年6月25日に公布された「社会福祉法等の一部を改正する法律」（令和8年法律第51号）で老人福祉法が改正され、中重度の要介護者などを入居させる有料老人ホームは、届出ではなく都道府県等への登録が必要になります。施行日は公布の日から2年を超えない範囲で政令で定める日です。介護保険法側の改正も含めた全体の施行日は[令和8年法律第51号の施行日の整理](/column/details/18228/)にまとめています。 ### 登録の対象範囲と施行・経過措置のスケジュール 2026年10月9日の検討会（第10回）の[取りまとめ資料](https://www.mhlw.go.jp/content/12300000/001758070.pdf)は、登録の対象を中重度の要介護者を入居対象とするホームに加え、認知症の日常生活自立度がⅢ以上の要介護者や、一定の医療ニーズを有する要介護者を入居対象とするホームとしています。対象かどうかは入居要件で判断するため、いまは軽度者しかいなくても、中重度になっても住み続けられるホームは対象に入ります。第9回の資料は、既存のホームのうち大半が登録制の対象になるとしていました。 施行の時点で届出を済ませているホームと、サ高住の登録事業者は、施行日から1年6月を超えない範囲で政令で定める日までは登録なしで事業を続けられます（改正法附則25条）。第10回資料は、事業者と自治体の準備期間を考慮して、登録制の施行を令和9年12月、既存ホームの移行に係る経過措置期間を1年間（令和10年12月に終了）とする予定を示しています。入居者のケアプラン作成を担う「登録施設介護支援」は公布から3年以内に新設され、原則1割の利用者負担がかかります。開業予定が2027年12月の施行予定日の前後にかかる計画では、届出で開業して経過措置中に登録を申請する道筋と、最初から登録基準で設計する道筋を比べておくと、後の改修を避けられます。 ### 登録基準案のうち事業計画書に書き足す項目 第10回資料「登録制の施行に向けた対応について（まとめ）」の登録基準（7〜10頁）のうち、計画書の数字に直結する項目を整理します。 - 人員：管理者と生活相談員は1名以上。介護・看護職員は安定的な提供に支障がない体制とし、原則として夜間を除いてホーム職員が常駐し、夜間・緊急時は、職員配置またはオンコールにより対応できる体制を確保します。採用する体制に応じて、夜勤・宿直の費用やオンコール手当、駆けつけ対応の費用を計上します。 - 設備：居室は原則個室で1人13㎡以上。既存建物を使うホームには当面の特例が設けられ、サ高住の登録を受けているものは高齢者住まい法の登録基準によります。 - 運営：有料老人ホーム事業の会計と介護サービス等関連事業の会計を明確に区分します。設置者と関係のある特定の事業者のサービスに限定・誘導せず、近隣の介護サービス事業所の情報を入居者に提供します。事業収支計画の策定、業務継続計画（BCP）、協力医療機関の確保も基準案に入っています。 資料には、政省令の具体的な規定は今後の検討で変わる可能性があると明記されており、政省令は年内に公布される予定です。確定値は公布後に確かめてください。 計画書への影響が最も大きいのは、会計区分と誘導の禁止です。入居者を併設事業所の利用に結びつける前提で入居率や売上を置くと、基準案と正面からぶつかります。併設事業所の利用率は本体の収支前提から外し、入居者が外部の事業所を選んでもホーム単体で回る家賃設定にしておくのが安全です。 ## 標準指導指針に沿った収支計画の組み方 有料老人ホームとして届け出る場合、自治体の事前協議で見られる収支計画は、[標準指導指針](https://www.mhlw.go.jp/content/12300000/001481758.pdf)の「10 事業収支計画」が骨格です。指針は市場調査、資金の確保、資金収支計画と損益計画、経理・会計の独立の4つを求めています。サ高住の登録を受けるものは、指針2(10)により「10 事業収支計画」を含む一部の規定が適用されず、高齢者住まい法の登録基準によります。とはいえ融資を受けるなら、以下の積算と長期計画の考え方はサ高住でもそのまま使えます。 ### 初期投資の9費目と設備費の見落とし 指針は初期総投資額を、調査関係費、土地関係費、建築関係費、募集関係費、開業準備関係費、公共負担金、租税公課、期中金利、予備費の9費目で積み上げるよう求め、主たる取引金融機関を確保しておくことも求めています。融資用の計画書も同じ9費目で揃えると、自治体と金融機関に出す数字が食い違いません。 設備では、居室は1人13㎡以上の個室、介護居室がある区域の廊下幅は原則1.8m以上、中廊下は2.7m以上です。その区域のすべての介護居室が18㎡以上で便所・洗面設備を備える場合は、廊下1.4m以上、中廊下1.8m以上とされています。見落としやすいのが消防設備です。消防法施行令では、要介護3〜5の入居者を主として入居させる有料老人ホームは別表第一(6)項ロ(1)に当たり、延焼を抑える一定の構造を除いて延べ面積にかかわらずスプリンクラー設備の設置対象になります（令12条1項1号ロ、施行規則5条5項）。住宅型でも中重度者を受け入れる計画なら、この設備費を建築関係費に入れておきます。 サ高住で国の補助を使う場合は、令和8年度の見直しに注意してください。令和8年4月17日以降に交付申請する[サービス付き高齢者向け住宅整備事業](https://koreisha.mlit.go.jp/service/dl/1-1-A%5FR08%5Fkouhuyoryo.pdf)は、補助率が補助対象事業費の3分の1、住宅部分の基本の上限が新築で1戸150万円、改修で1戸234万円です。ZEH相当水準の整備で新築は1戸30万円、改修は1戸46万円、車椅子使用者向けの便所・浴室等を設けると1戸12万円が上限に上乗せされます。補助対象事業費は戸あたり20㎡を超える面積に相当する分に限られ、新築では、各住戸の床面積25㎡以上、住戸内の台所・洗面・収納と浴室（共同浴室がない場合）、月1回以上の健康維持・増進やフレイル予防等の取組が必要です。地域住民も利用できる交流スペース・施設を原則設け、交流促進の取組も月1回以上実施する要件があります。18㎡に緩和した住戸で新築補助を見込む計画は、令和7年度までに設計に着手した経過措置の案件を除いて組み直しが必要です。 ### 30年の資金収支・損益計画で置く前提 指針は、最低30年以上の長期計画を作り少なくとも3年ごとに見直すこと、入居時平均年齢・男女比・単身入居率・入退去率・入居者数・要介護者発生率を長期推計で勘案すること、人件費や物件費の変動と建物の修繕費を見込むこと、常に適正な資金残高があることを求めています。前払金の償却年数は、平均余命などから想定した居住期間とします。金融機関向けの5〜10年計画とは期間が違うので、30年計画を先に作り、その最初の数年を融資用に切り出すと二重作業になりません。 売上は、介護付きなら要介護度別の入居者数×日額単位×日数×地域単価に加算と自費収入を足し、住宅型なら入居者数×（家賃＋管理費＋食費）で組みます。費用の最大項目は人件費です。令和8年度は期中改定があり、改定率+2.03％のうち処遇改善分の+1.95％が2026年6月に施行されました。加算収入と賃金改善の支出は必ず対で計上します。加算区分ごとの加算率と配分の考え方は[令和8年6月からの処遇改善加算の6区分](/column/details/17461/)を参照してください。 ### 損益分岐の入居率と感度分析 入居は一度に埋まりません。指針が求める市場調査（相当数の者の入居が見込まれること）の結果と、開業から満床までの月別の入居ペースを結びつけて示します。損益分岐の入居室数は、固定費を1室あたりの限界利益で割って出します。 設例として、30室の住宅型で、1室あたりの月額収入（家賃・管理費・食費）が15万円、食材費などの変動費が1室4万円、人件費や賃料などの固定費が月250万円とします。250万円÷（15万円−4万円）≒22.7なので、23室以上、入居率約76.7％以上の月に、この設例の月次損益が黒字になります。計算式の使い分けは[損益分岐点の計算方法](/column/details/17984/)で詳しく扱っています。 感度分析は、入居ペースが計画の半分になるケース、人件費が5％上がるケース、併設事業の介護報酬が改定で下がるケースの3本を最低限入れます。3本目は、併設事業を持つ住宅型や特定施設でないサ高住で検証する項目です。部門別の収支に加え、法人全体の返済余力への影響も示します。 ## 運転資金の見積もりと前払金の扱い 介護報酬は、サービス提供月の翌月10日までに国民健康保険団体連合会（国保連）へ請求し、入金は翌々月になります。支払日は都道府県の国保連ごとに異なります。開業月の報酬が入るのは2か月後で、その間も人件費は毎月出ていきます。運転資金は、利用者負担分と国保連からの入金を実際の受取月に置き、人件費・仕入代金・借入返済などの支払予定と合わせた月次資金繰り表で見積もります。累積資金不足の最大額に予備資金を加えて確保します。月ごとの入出金の組み方は[資金繰り表の作り方](/column/details/17864/)を参照してください。 前払金（入居一時金）は資金調達のように見えますが、老人福祉法29条9項で算定の基礎を書面で示すことと、返還債務に備えた保全措置が義務づけられています。入居後3月が経過するまでに契約が解除されたり入居者が死亡したりした場合は、実際に入居していた日数分の家賃等を差し引いた額を返さなければなりません（老人福祉法施行規則21条）。前払金を建設費や運転資金に充て、返還に必要な資金を手元に残していないと、短期の退去が重なった時点で資金が回らなくなります。料金は月払い方式を基本に組むことを勧めます。前払い方式を採るなら、資金繰り表には受領額と返還見込み額を入出金として載せ、損益計画では想定居住期間で償却した分だけを収益に計上します。 ## 審査で崩れる老人ホーム計画の典型と避け方 [東京商工リサーチ](https://www.tsr-net.co.jp/data/detail/1202283%5F1527.html)によると、2025年の老人福祉・介護事業の倒産は176件で2年連続の最多を更新し、このうち有料老人ホームは16件でした。2024年の18件からは減りましたが、過去2番目の高い水準です。同社は認知症グループホームの倒産が増えた理由として、住宅型有料老人ホームやサ高住との競争、物価高、職員不足を挙げています。 事業計画書の段階で崩れが見えるのは、次のような前提です。 - 開業初月から満床近い入居率を置いている。 - 部門別の収支を分けず、併設事業所の利益でホーム本体の赤字を埋めている。 - 夜間の人員を基準ぎりぎりで置き、採用費や紹介手数料を見込んでいない。 - 前払金を資金繰りの財源にしている。 - 介護付きなのに、総量規制の公募状況を確かめずに土地を押さえている。 判断を一つに絞るなら、併設事業所の利用を事実上強制し、その利益がなければホーム本体の収支が成り立たない住宅型は、新規開業の計画として避けるべきです。令和9年度改定での適正化と登録制の会計区分・誘導禁止が、同じ収益源に向かっています。介護人材を確保でき公募の枠も取れる地域なら介護付きを、そうでない地域なら家賃・管理費・食費というホーム本体の収入だけで黒字になる規模と価格帯の住宅型やサ高住を、計画の出発点にしてください。 ## よくある質問 ### 老人ホームを開業するのに事業計画書の提出は義務ですか？ 「事業計画書」という名前の全国共通様式が法令で決まっているわけではありません。ただし有料老人ホームの設置届と自治体の事前協議では、標準指導指針に沿った事業収支計画が求められます。特定施設の指定の公募や金融機関の融資でも計画書の提出が前提になるので、実質的には必須です。 ### 介護付き有料老人ホームの「3対1」はどう計算しますか？ 要介護の入居者数を3で割り、端数を切り上げた数が、看護職員と介護職員を合わせた常勤換算の最低人数です。要介護者が40人なら40÷3＝13.3なので14人になります。要支援の入居者については、厚生労働省の資料で要支援者10人に職員1人の比率が示されています。夜勤の職員は1人以上が必要で、シフトを組むと実際の配置はこの下限より多くなります。 ### サ高住の補助金はいくら受けられますか？ 令和8年4月17日以降に交付申請する場合、補助率は補助対象事業費の3分の1で、住宅部分の基本の上限は新築1戸150万円、改修1戸234万円です。ZEH相当水準や車椅子対応の便所・浴室等を整備すると上限が上乗せされます。令和7年度までに設計に着手した案件は、経過措置として別の交付申請要領によります。補助対象は戸あたり20㎡を超える面積に相当する事業費で、新築は床面積25㎡以上などの要件を満たす必要があります。 ### 有料老人ホームの倒産は増えていますか？ 東京商工リサーチの集計では、有料老人ホームの倒産は2024年の18件が過去最多で、2025年は16件と減りました。ただし介護事業全体では2025年が176件で過去最多です。人手不足と物価高が続いているため、人件費と光熱費の上昇を収支計画の感度分析に入れておくべきです。 ### 認知症グループホームで開業する場合も同じ計画書でよいですか？ 使えません。認知症対応型共同生活介護は地域密着型サービスで、市町村が指定する仕組みです。人員・設備の基準と報酬体系も有料老人ホームとは別なので、市町村の整備計画と公募要項に沿って計画書を組み直します。 ## 関連記事 - 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