--- title: "個人事業主の土地購入で経費にできる費用と勘定科目｜取得価額との線引きと税額" url: "https://www.issoh.co.jp/column/details/11409/" published: 2026-03-18 updated: 2026-10-17 categories: ["確定申告"] publisher: "株式会社一創" --- # 個人事業主の土地購入で経費にできる費用と勘定科目｜取得価額との線引きと税額 事業用の土地を買っても、支払った代金がその年の必要経費になることはありません。一方で、同じ時期に払う不動産取得税・登録免許税・印紙税は、土地の取得価額に含めずその年の必要経費に算入します。法人の取扱いと混同して「取得価額に入れるか経費にするかを選べる」と説明している解説が多いのですが、個人事業主にその選択肢はありません。ここでは国税庁の通達とタックスアンサーを根拠に、必要経費と取得価額の線引き、令和8年10月時点の税率で計算した税額、決済時の仕訳、自宅兼事務所の按分、賃貸用に買った場合の注意点、そして売却時に効いてくる記録の残し方までをまとめます。 ## まとめ｜土地購入で必要経費になる費用と取得価額に含める費用 - 土地の購入代金は必要経費にならず、貸借対照表に資産「土地」として計上します。土地は時の経過で価値が減らないため減価償却資産に当たりません（国税庁タックスアンサーNo.2100）。 - 事業用土地に課された**不動産取得税・登録免許税・登記のための司法書士報酬は、取得価額に算入せずその年の必要経費**に算入します（所得税基本通達37-5、タックスアンサーNo.2215）。個人事業主に選択の余地はありません。売買契約書の印紙税も必要経費です。 - 仲介手数料・造成費・測量費・立退料・未経過固定資産税の精算金は、逆に**土地の取得価額**に含めます（タックスアンサーNo.3252）。 - 税額は、登録免許税が固定資産税評価額の1.5%（売買による移転登記を令和11年3月31日までに受ける場合）、宅地の不動産取得税が評価額の2分の1に3%（令和9年3月31日まで）です。住宅用土地の減額などを適用しない場合、評価額2,100万円の宅地なら、それぞれ31万5,000円になります。 - 借入金の利息は、業務開始前の期間に対応する分を原則として取得価額に算入し、業務開始後の期間に対応する分を原則として必要経費にします。ただし、使用開始日までの利息には取得価額に算入できる場合があります（所得税基本通達37-27とその注、38-8）。賃貸用の土地では、不動産所得の赤字のうち土地の借入金利子に当たる部分を給与などと損益通算できません（租税特別措置法41条の4）。 - 土地の譲渡と原則1か月以上の貸付けは消費税が非課税ですが、駐車場などの施設利用、仲介手数料、司法書士報酬は課税取引です（タックスアンサーNo.6201）。 - 購入時に必要経費とした税金は、売却時の取得費に二度は入れられません。取得価額と必要経費の内訳を購入年に書き残しておくことが、将来の譲渡所得を左右します。 ## 土地の購入代金が必要経費にならない理由と、代金が費用に変わる場面 減価償却資産とは、事業に使う建物や機械装置のように時の経過で価値が減る資産を指します。国税庁は「土地や骨とう品などのように時の経過により価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません」と明記しています（[タックスアンサーNo.2100](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm)）。減価償却できない以上、購入代金を各年に配分する手続きも存在しません。 そのため、3,000万円の事業用土地を買っても、その年の損益計算書に代金は1円も載りません。仕訳の相手勘定は資産の「土地」であり、取得価額は損益計算書ではなく貸借対照表の固定資産「土地」欄に残り続けます。 では代金が永久に費用にならないかというと、そうではありません。土地を売却したときに、取得価額が譲渡所得の計算上の「取得費」として売却代金から差し引かれます。つまり土地の代金は、保有中は資産として据え置かれ、手放した年に一度だけ回収される費用です。買った年の節税策として土地を持ち出す発想が成り立たないのは、この時点のずれが理由です。 ただし、土地の上に設けた舗装・フェンス・門扉・照明などは土地ではなく構築物で、減価償却できます。駐車場や資材置き場として使うために更地をアスファルトで舗装した費用は、土地の取得価額に混ぜずに構築物として別に登録します。耐用年数は減価償却資産の耐用年数等に関する省令の別表第一で、アスファルト敷の舗装路面が10年、コンクリート敷が15年です。一方、購入時の地ならしや土盛りのように土地そのものを使える状態にする工事は、次章のとおり土地の取得価額です。減価償却の対象外とされる条文上の根拠や、建物との按分は[土地が減価償却できない理由｜施行令の根拠条文と建物との按分](/column/details/11884/)で扱っています。 ## 取得年に必要経費へ算入する税金と、取得価額に算入する費用の線引き 土地の決済日には、代金以外に10種類近い支出が同時に発生します。このうち何を必要経費とし、何を取得価額に積み上げるかで、その年の所得金額が数十万円単位で変わります。 ### 不動産取得税と登録免許税を必要経費に算入する根拠 所得税基本通達37-5は「業務の用に供される資産に係る固定資産税、登録免許税（登録に要する費用を含み、その資産の取得価額に算入されるものを除く。）、不動産取得税、地価税、特別土地保有税、事業所税、自動車取得税等は、当該業務に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入する」と定めています。「算入することができる」ではなく「算入する」と書かれている点が重要です。 この扱いを資産の種類ごとに整理したのが[タックスアンサーNo.2215](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2215.htm)で、土地は「非減価償却資産および下記以外の減価償却資産（土地、建物等）」の区分に入り、不動産取得税等・登録免許税ともに「必要経費に算入」と示されています。両者を選択できるのは「業務の用に供する際に登録が必要な資産（船舶、航空機、自動車等）」の登録免許税だけで、土地は対象外です。 法人では、個人事業主とは異なる規定が適用されます。法人税基本通達7-3-3の2は不動産取得税と登録免許税について「取得価額に算入しないことができる」と定めており、法人にはたしかに選択の余地があります。個人事業主の判断根拠は所得税基本通達37-5であって、法人税の通達ではありません。同じ土地を同じ日に買っても、個人と法人で処理が分かれます。 登記を司法書士に依頼した報酬も、通達が「登録に要する費用を含み」と書いているとおり登録免許税と同じ扱いになり、事業用であれば必要経費です。売買契約書に貼る印紙税も、タックスアンサーNo.3252が登録免許税・不動産取得税と並べて「業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません」としているとおり、取得価額には入れず租税公課で処理します。租税公課に入る税金と入らない税金の全体像は[租税公課とは？経費になるもの・ならないもの一覧と仕訳・消費税区分](/column/details/11673/)に一覧があります。 ### 仲介手数料・造成費・測量費など取得価額に積み上げる費用 税金以外の支出は、原則として土地の取得価額に含めます。[タックスアンサーNo.3252](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm)（令和8年4月1日現在法令等）は取得費となるものとして、購入代金と購入手数料のほかに次を挙げています。 - 借主がいる土地を買う際に、借主を立ち退かせるために支払った立退料 - 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用 - 土地の取得に際して支払った土地の測量費 - 所有権などを確保するために要した訴訟費用 - 建物付きの土地を買い、おおむね1年以内に建物を取り壊した場合の、建物の購入代金と取壊し費用 - すでに結んだ購入契約を解除して別の物件を取得した場合に支払った違約金 違約金については所得税基本通達38-9の3が、必要経費に算入されたものを除き「当該取得した固定資産の取得費又は取得価額に算入する」と定めています。解約した物件ではなく、代わりに買った土地の取得価額に乗せる点に注意してください。 購入時の整地・造成費用は、租税公課や修繕費ではなく資産「土地」に加算します。土地を使える状態にするための支出だからです。すでに事業で使っている土地を後年に舗装し直すといった支出とは性質が異なります。 未経過固定資産税の精算金も取得価額側です。国税庁の質疑応答事例「未経過固定資産税等の取扱い」（令和7年8月1日現在の法令・通達等に基づき作成）は、この分担金を「地方公共団体に対して納付すべき固定資産税そのものではなく、私人間で行う利益調整のための金銭の授受であり、不動産の譲渡対価の一部を構成するもの」と説明しています。売主に払った精算金を租税公課に計上すると、経費の過大計上になります。 | 支出項目 | 処理 | 勘定科目 | 根拠 | | ------------ | ---- | ----- | -------------------- | | 土地の購入代金 | 取得価額 | 土地 | No.3252 | | 仲介手数料 | 取得価額 | 土地 | No.3252 | | 造成費・整地費・測量費 | 取得価額 | 土地 | No.3252（3）（4） | | 立退料 | 取得価額 | 土地 | No.3252（2） | | 契約解除の違約金 | 取得価額 | 土地 | No.3252（8）・所基通38-9の3 | | 未経過固定資産税の精算金 | 取得価額 | 土地 | 質疑応答事例 | | 舗装・フェンス等の工事 | 減価償却 | 構築物 | 耐用年数省令 別表第一 | | 不動産取得税 | 必要経費 | 租税公課 | 所基通37-5 | | 登録免許税 | 必要経費 | 租税公課 | 所基通37-5 | | 司法書士報酬 | 必要経費 | 支払手数料 | 所基通37-5 | | 売買契約書の印紙税 | 必要経費 | 租税公課 | No.3252（1）なお書き | ### 購入時にかかる税金の額と計算方法 必要経費になる3つの税金は、いずれも令和8年10月時点で軽減措置が続いています。期限を過ぎた古い税率のまま載せている解説も見かけるため、条文で確認した現行の数字を示します。 | 税金 | 課税標準 | 本則 | 現行の軽減 | 適用期限 | | ------------------- | ----------- | --------------------- | --------- | --------------------------- | | 登録免許税（売買による所有権移転） | 固定資産課税台帳の価格 | 1,000分の20 | 1,000分の15 | 令和11年3月31日までの登記（措法72条） | | 不動産取得税（土地） | 固定資産課税台帳の価格 | 100分の4 | 100分の3 | 令和9年3月31日までの取得（地方税法附則11条の2） | | 不動産取得税の課税標準（宅地評価土地） | 価格の2分の1 | 価格の全額 | 2分の1 | 令和9年3月31日までの取得（地方税法附則11条の5） | | 印紙税（不動産譲渡契約書） | 契約金額 | 1,000万円超5,000万円以下で2万円 | 同区分で1万円 | 令和9年3月31日までの作成（措法91条） | 課税標準になるのは売買代金ではなく、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）です（[タックスアンサーNo.7191](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm)）。たとえば代金3,000万円、固定資産税評価額2,100万円の宅地なら、登録免許税は2,100万円×1.5%＝31万5,000円、不動産取得税は2,100万円×2分の1×3%＝31万5,000円になります。不動産取得税には免税点があり、課税標準となるべき額が16万円未満の土地には課されません（地方税法73条の15の2）。農地や山林など宅地評価土地に当たらない土地では2分の1の特例が使えないので、同じ評価額でも不動産取得税は倍になります。 仲介手数料は税金ではなく取得価額に入る費用ですが、資金計画では大きな比重を占めます。宅地建物取引業者が売買の媒介で受け取れる報酬の上限は国土交通省の告示で決まっており、取引額400万円を超える部分は3%です。速算式では「取引額×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、3,000万円の土地なら96万円、税込105万6,000円が上限です。一方、価格800万円以下の宅地・建物は「低廉な空家等」として、令和6年7月1日以降は通常の上限を超えて税込33万円（30万円の1.1倍）まで受け取れる特例があり、空き家かどうかなど使用の状態は問いません（[国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」](https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1%5F6%5Fbf%5F000013.html)）。国土交通省は、特例の対象になる場合は媒介契約の締結に際して上限額の範囲内で報酬額を「あらかじめ…合意しておくことが重要」としています。実際に支払った仲介手数料は、いずれの場合も土地の取得価額に含めます。 ## 土地購入の勘定科目と決済日の仕訳 費目の区分が決まれば、仕訳は取得価額グループと必要経費グループに振り分けるだけです。手付金の授受を挟むため、実務では契約時・決済時・不動産取得税の納付時の3回に分けて記帳します。 ### 手付金から決済までの仕訳例 事業用の更地（宅地）を3,000万円で購入し、手付金300万円を支払ってから残金を決済したとします。固定資産税評価額は2,100万円、仲介手数料は上限の105万6,000円（税込）、登録免許税31万5,000円、司法書士報酬8万円、未経過固定資産税の精算金6万円、契約書の印紙税1万円という前提です。消費税の免税事業者で、税込で経理します。 手付金を支払った時点では土地の引渡しが済んでいないため、資産「前渡金」で受けます。 | 時点 | 借方 | 金額 | 貸方 | 金額 | | ------------ | ------------ | ---------- | ---- | ---------- | | 契約時 | 前渡金 | 3,000,000 | 普通預金 | 3,000,000 | | 契約時 | 租税公課（印紙税） | 10,000 | 現金 | 10,000 | | 決済時 | 土地 | 31,116,000 | 前渡金 | 3,000,000 | | 決済時 | 租税公課（登録免許税） | 315,000 | 普通預金 | 28,511,000 | | 決済時 | 支払手数料（司法書士） | 80,000 | | | | 納付時（賦課決定と同年） | 租税公課（不動産取得税） | 315,000 | 普通預金 | 315,000 | 土地の31,116,000円は、代金3,000万円に仲介手数料105万6,000円と精算金6万円を足した金額です。決済時の借方合計31,511,000円は、前渡金300万円と普通預金28,511,000円の合計と一致します。不動産取得税は、原則として賦課決定により納付すべき額が具体的に確定した年分の租税公課として計上します。納付が翌年になる場合は、賦課決定の年に未払金を計上します。取得から通知まで数か月から半年、都道府県によってはそれ以上かかることもあり、年をまたいで翌年の必要経費になる場合があります。この例で購入に伴って必要経費になるのは、印紙税・登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税の合計72万円です。 会計ソフトを使う場合は、土地を固定資産台帳に登録したうえで償却方法を「非償却」または「償却しない資産」として登録します。土地を誤って減価償却対象として登録すると、償却費が計算されるおそれがあります。登録方法は利用する会計ソフトの公式マニュアルで確認してください。複数の拠点や物件をまとめて管理し、固定資産台帳と仕訳を自社の業務システムで連携させたい場合は、[会計・経理システム開発](/service/business%5Fsystem/accounting/)の相談先として当社もご支援しています。 ### 借入金の元本・利息と、開業前後で変わる利息の扱い ローンで購入した場合、元本の返済は経費ではなく負債の減少です。借入時に「長期借入金」を貸方に立て、返済のたびに借方へ振り替えます。経費になるのは利息部分だけで、勘定科目は支払利息です。 利息をどこに計上するかは、購入時点で事業を営んでいたかどうかで分かれます。所得税基本通達37-27は「業務を営んでいる者が当該業務の用に供する資産の取得のために借り入れた資金の利子は、当該業務に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入する。ただし、当該資産の使用開始の日までの期間に対応する部分の金額については、当該資産の取得価額に算入することができる」と定めています。すでに開業していれば、利息は原則として必要経費であり、使用開始日までの分を取得価額に回すかどうかを選べます。 一方、同通達の注は、業務を開始する前に業務用資産を取得している場合、開業前の期間に対応する利子には37-27の適用がなく38-8の適用があると述べています。所得税基本通達38-8により、この分は取得価額に算入しなければなりません。開業前に土地を確保した個人事業主が、開業初年度に過去の利息をまとめて必要経費に落とすことはできない、ということです。 「使用開始の日」の判定も見落としやすい論点です。所得税基本通達38-8の2（1）イは、新たに建物や構築物等の敷地の用に供する土地について、使用開始の日を「当該建物、構築物等を居住の用、事業の用等に供した日」と定めています。更地を買って店舗を建てる場合、土地の引渡日ではなく店舗を事業に使い始めた日が基準になるため、建築期間中の利息は取得価額に算入される可能性がある区間に入ります。 ## 建物付き土地と自宅兼事務所で必要になる2種類の按分 ### 建物付き土地の取得価額の按分 建物と土地を一括で買った場合、建物は減価償却資産、土地は非減価償却資産なので、総額を合理的に区分しなければ減価償却費が計算できません。売買契約書に内訳が書かれていればそれによりますが、総額しか記載がない場合は固定資産税評価額の比率で按分する方法が実務で広く使われています。消費税の課税事業者から購入した場合は、契約書に記載された消費税額から建物価格を逆算する方法も採れます。土地は非課税なので、消費税は建物にしか課されないためです。建物部分の耐用年数と償却費の計算は[不動産の減価償却｜建物の耐用年数と計算例、中古の簡便法と売却時の取得費](/column/details/11440/)で扱っています。 建物を使うつもりがなく、購入後おおむね1年以内に取り壊した場合は按分せず、建物の購入代金と取壊し費用の全額を土地の取得費に含めます（タックスアンサーNo.3252（6））。取り壊す予定なのに按分して建物を減価償却すると、償却費と取得費の両方が誤りになります。 ### 自宅兼事務所の土地の家事按分 自宅と事務所を兼ねる建物の敷地では、支出のうち事業に対応する部分だけが必要経費です。所得税法45条1項1号は家事上の経費を必要経費に算入しないと定め、所得税法施行令96条が業務の遂行上必要な部分を区分できる場合の取扱いを置いています。按分の対象になるのは固定資産税・借入金利息と、購入時の不動産取得税・登録免許税のうち事業用部分であって、土地の取得価額そのものは按分しても経費になりません。 按分の基準は、事業専用スペースの床面積割合を使う方法が最も説明しやすく、税務調査でも根拠を示しやすい方法です。1日のうち事業に使う時間で割る方法も認められますが、生活と事業が同じ部屋で混ざる働き方では時間の記録が必要になります。いずれの方法でも、按分割合を決めた根拠として、間取り図に事業スペースを書き込んだもの、面積の計算過程、業務時間の記録のいずれかを保存しておきます。 住宅ローン控除との併用には制限があります。家屋の床面積の2分の1以上を居住用に使うことなどが要件で、原則として居住用部分に対応する借入金残高を基に計算します。ただし、居住用部分がおおむね90%以上の場合には、全部を居住用として扱える特例があります。事業用割合は節税額ではなく使用実態に基づいて定めます。必要経費は所得金額を減らす一方、住宅ローン控除は所得税額から直接差し引く税額控除なので、必要経費の増加額と住宅ローン控除の減少額は連動しません。90%特例や控除限度額によっては控除額が変わらない場合もあり、影響は所得税率・対象となる借入金残高・控除限度額を使って確かめます。両者の効き幅の違いは[個人事業主の経費と控除の違い｜1万円で減る税金と令和8年分の所得控除16種](/column/details/11344/)で数値を示しています。 ## 賃貸用土地の借入金利子と損益通算の制限 アパートの賃貸や、車両の保管責任を負わずに駐車場所を貸す場合の所得は、原則として不動産所得です。自己の責任で車両を保管する駐車場の所得は、事業所得または雑所得に区分されます。不動産所得も所得税基本通達37-5の「業務」に含まれるので、不動産取得税・登録免許税を必要経費に算入し、代金や仲介手数料を取得価額に含める区分は事業所得と変わりません。 違いが出るのは赤字になった年です。租税特別措置法41条の4は、不動産所得の損失のうち「不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地又は土地の上に存する権利…を取得するために要した負債の利子の額」に相当する部分を「生じなかつたものとみなす」と定めています。土地の借入金利子に当たる赤字は、給与所得や事業所得と損益通算できません（[タックスアンサーNo.1391](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm)、No.2250（注4）（2））。 切り捨てられる額は租税特別措置法施行令26条の6が決めています。土地の借入金利子が損失の金額を超えるときは損失の全額、利子が損失以下のときは損失のうち利子に相当する額です。たとえば不動産所得の赤字が120万円、そのうち土地の借入金利子が50万円なら、損益通算できるのは70万円です。利子が150万円なら、120万円の赤字はまるごと通算できません。 土地と建物を同じ売主から1つの契約で買い、ローンが土地分と建物分に分かれていない場合は、借入金がまず建物の代金に充てられ、残りが土地の代金に充てられたものとして計算できます（同条2項）。建物から先に充てることで、制限を受ける土地の借入金を小さく見積もれます。この制限は不動産所得だけのもので、店舗や事務所の敷地として事業所得の業務に使う土地には適用されません。損益通算の全体の順序は[損益通算とは？対象は4所得だけ｜通算の順序と第四表の書き方をわかりやすく解説](/column/details/11287/)で解説しています。 ## 購入後に毎年計上する固定資産税と借入金利息の計上時期 土地を保有している間、毎年の必要経費になるのは固定資産税・都市計画税と借入金の利息です。所得税基本通達37-5により、業務用資産の固定資産税は必要経費に算入します。 計上時期には幅があります。所得税基本通達37-6（3）は、賦課課税方式の租税のうち納期が分割して定められている税額について「各納期の税額をそれぞれ納期の開始の日又は実際に納付した日の属する年分の必要経費に算入することができる」としています。タックスアンサーNo.2215はこれを固定資産税で具体化し、第4期分の税額は原則として賦課決定を受けた年分の必要経費になるものの、納期が翌年2月であればその翌年分の必要経費とすることも、実際に納付した年分とすることもできると説明しています。 選べるということは、年ごとに基準を変えて所得を調整してよいという意味ではありません。どの方法を採るかを決めたら継続して適用し、納税通知書の各期の内訳と実際の振替日を帳簿に残しておきます。 共有名義で取得した土地では、固定資産税の納税通知書は代表者1人に届きます。必要経費の範囲は、持分だけでなく業務での使用状況や共有者との生計関係も踏まえて判定します。生計を一にする親族の持分を無償で事業に使う場合には、所得税基本通達56-1と所得税法56条によりその部分の固定資産税も事業主の必要経費になります。共有者がそれぞれ自分の持分相当額を負担する関係で、代表者が全額を立て替えたときは、他の共有者に対する立替金として区分し、自分の持分相当額だけを租税公課とします。 ## 土地代金・貸付料・仲介手数料の消費税区分 [タックスアンサーNo.6201](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm)（令和8年4月1日現在法令等）は、主な非課税取引の筆頭に「土地の譲渡および貸付け」を挙げ、借地権などの土地の上に存する権利を含むとしています。ただし「1か月未満の土地の貸付けおよび駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税取引には当たりません」という除外が付いており、更地をそのまま短期で貸すか、区画や設備を整えて駐車場として貸すかで結論が変わります。 同じ決済日に払う費用でも、仲介手数料と司法書士報酬は役務の提供の対価なので課税取引です。登録免許税と不動産取得税は税金であり、そもそも課税の対象外です。未経過固定資産税の精算金は、前掲の質疑応答事例のとおり譲渡対価の一部として扱われるため、土地分は非課税、建物分は課税と分かれます。 課税事業者が税抜経理を採っている場合でも、土地そのものの購入代金は非課税なので仮払消費税等は計上しません。仲介手数料や司法書士報酬などの課税取引は、消費税等を区分して処理します。土地そのものの購入代金は税抜経理でも税込経理でも同額です。 ## 購入時の処理が売却時の取得費を削る、二重計上のわな ここまでの区分は、土地を売る年になってもう一度効いてきます。タックスアンサーNo.3252は、登録免許税（登記費用を含む）・不動産取得税・印紙税を取得費に含まれるものとして挙げたうえで、「なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません」と続けています。購入年に必要経費として所得から引いた税金を、売却年に取得費としてもう一度引くことはできません。 この一文を見落とすと、売却時の申告で二重に控除することになります。逆に、自宅用など業務に使わない目的で買った土地なら、所得税基本通達38-9により登録免許税・不動産取得税は取得費に算入します。私用で買って何年か後に事業用へ転用した土地は、購入時にこれらの税金を必要経費にしていないので、売却時に取得費へ含めることになります。同じ費目でも、買った時点で業務に使っていたかどうかで結論が反転します。 より深刻なのは、購入時の資料を失って取得費そのものが証明できなくなる場合です。取得費が分からないときは譲渡価額の5%を概算取得費とする特例がありますが、3,000万円で売った土地に適用すれば控除できるのは150万円だけです。実際の取得価額が3,100万円あったなら、2,950万円分の控除が消えます。 そこで、購入した年に次の3点を残しておくことを勧めます。第一に、売買契約書・領収書・登記事項証明書・仲介手数料の請求書の原本一式です。第二に、固定資産台帳に登録した土地の取得価額と、その内訳（代金・仲介手数料・造成費・精算金）を示したメモです。第三に、必要経費として処理した税金の一覧です。三点目があれば、売却時に取得費へ入れてはならない金額が一目で分かります。帳簿書類の法定保存期間は売却年から数え直すものではありませんが、取得費を証明する資料は売却まで必要になるため、法定保存期間が過ぎても購入資料は売却後の申告を終えるまで保管しておきます。 売却で損失が出た場合の損益通算の可否や特例の適用条件は[不動産売却で損失が出たときの確定申告｜損益通算できる条件と2つの特例](/column/details/11477/)で扱っています。 ## よくある質問 ### 土地の購入費用は本当に経費に計上できないのですか？ 購入代金は計上できません。土地は時の経過で価値が減らないため減価償却資産に当たらず（タックスアンサーNo.2100）、代金を各年に配分する仕組みがないためです。仲介手数料も代金と同じく取得価額に入ります。ただし不動産取得税・登録免許税・司法書士報酬・印紙税は、事業用であればその年の必要経費になります。 ### 土地が減価償却できないのはどの条文が根拠ですか？ 減価償却資産の範囲を定めるのは所得税法2条1項19号と所得税法施行令6条で、土地はここに列挙されていません。タックスアンサーNo.2100も「土地や骨とう品などのように時の経過により価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません」と述べています。詳しくは[土地が減価償却できない理由｜施行令の根拠条文と建物との按分](/column/details/11884/)で解説しています。 ### 法人が土地を買った場合も個人事業主と同じ処理ですか？ 購入代金を資産計上する点は同じですが、不動産取得税と登録免許税の扱いが違います。法人税基本通達7-3-3の2は取得価額に算入しないことが「できる」と定めた選択規定であるのに対し、個人事業主に適用される所得税基本通達37-5は必要経費に算入すると定めた原則規定です。法人向けの解説を個人の申告に流用しないでください。 ### 購入時の整地費用や造成費は租税公課で処理してよいですか？ いけません。埋立て・土盛り・地ならしの費用は取得費に含まれると定められており（タックスアンサーNo.3252（3））、資産「土地」に加算します。測量費も同様です。租税公課は税金を処理する科目なので、これらの工事費を入れると科目と実態が食い違います。舗装やフェンスのように土地の上に設ける設備は、土地ではなく構築物として減価償却します。 ### 個人事業主が自宅を購入した場合、何が経費になりますか？ 事業に使う部分に対応する費用だけです。建物は減価償却資産なので、取得価額のうち事業用部分の減価償却費を毎年必要経費にできます。土地は自宅部分も事業部分も減価償却できません。固定資産税・借入金利息・購入時の不動産取得税や登録免許税は、床面積などの割合で事業用部分を按分して必要経費にします。事業用割合は使用実態に基づいて定め、必要経費と住宅ローン控除への影響を確認します。住宅ローン控除は原則として居住用部分が対象ですが、居住用割合がおおむね90%以上の場合の特例があります。 ### 土地を買った年の損益計算書には何が載りますか？ 租税公課として不動産取得税・登録免許税・印紙税、支払手数料として司法書士報酬、支払利息として開業後の期間に対応する借入金利息が載ります。土地の取得価額は貸借対照表の固定資産に計上され、損益計算書には現れません。青色申告決算書の書き方全体は[個人事業主の確定申告のやり方｜令和8年分の期限と基礎控除104万円](/column/details/11310/)で解説しています。 ## 関連記事 - [土地が減価償却できない理由｜施行令の根拠条文と建物との按分](/column/details/11884/) - [不動産の減価償却｜建物の耐用年数と計算例、中古の簡便法と売却時の取得費](/column/details/11440/) - [租税公課とは？経費になるもの・ならないもの一覧と仕訳・消費税区分](/column/details/11673/) - [損益通算とは？対象は4所得だけ｜通算の順序と第四表の書き方をわかりやすく解説](/column/details/11287/) - [不動産売却で損失が出たときの確定申告｜損益通算できる条件と2つの特例](/column/details/11477/) --- 出典: [個人事業主の土地購入で経費にできる費用と勘定科目｜取得価額との線引きと税額]()（株式会社一創）